von Rechtsanwalt Dr. Armin Reichmann
Wenn es eine immer wiederkehrende Standard-Klage gibt, die wir Juristen gegen das spanische Recht führen müssen, dann ist das sicherlich die unerträgliche Konfliktsituation zwischen dem Grundbuch und dem Kataster.
Während in Deutschland eine perfekte Parallelität gegeben ist und im Grundbuch nur Flächen eingetragen werden können, die im Kataster planerisch exakt erfasst sind, ist die Situation in Spanien bis heute chaotisch. Es grenzt schon an einen Lotteriegewinn, wenn man entdeckt, dass eine Grundstücksfläche im Grundbuch und im Kataster übereinstimmt, von Aufbauten schon einmal ganz zu schweigen. So kommt es auch vor, dass jemand eine bestimmte Grundbuchparzelle erwirbt, die aber bei der Gemeinde als drei Katasterparzellen geführt wird, mit der Folge, dass er drei verschiedene Steuerbescheide bekommt. Da kommt man als Rechtsanwalt schon ins Schleudern, wenn man einem Mandanten hierfür eine logische Erklärung bieten soll.
Aber nun soll alles besser werden. Am 1. November 2015 trat ein Gesetz in Kraft (Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario , aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo), das diese völlig fehlende Koordination zwischen Grundbuch und Kataster beenden soll. Immerhin: Schon die Überschrift des Gesetzes erwähnt im gleichen Atemzug Kataster und Register. Was wird nun anders (und hoffentlich besser)?
Erstmals wird ein wechselseitiger und ständiger Informationsaustausch zwischen Kataster und Grundbuch einge- richtet. Ziel ist es, die Pläne des Katasters in das Grundbuch (wo bisher keinerlei Pläne geführt wurden) zu integrieren. Formal wird dies vor allem vollzogen durch eine Änderung der Artikel 198-210 des spanischen Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria; L.H.)
Der erwähnte Informationsaustausch findet seine praktische Folge darin, dass sowohl im Grundbuch auf die Pläne des Katasters Bezug genommen werden soll wie auch (erstmals!) umgekehrt, sodass man auch in den Katasterplänen in Zukunft Hinweise auf die Grundbucheintragung finden wird. Hierzu wird eine neue „Grundbuchnummer” (identificador registral) eingeführt.
Die moderne Satellitentechnik wird eingesetzt, um Grundstücke genau identifizieren zu können.
Mit einer Grundbucheintragung können auch gleichzeitig die planerische Grundlage, also die exakten Grenzen und Größe verbindlich festgehalten werden. Dies geht allerdings nur, nachdem vorher die Grundstücksnachbarn angehört worden waren. Leider bleibt die Unsicherheit, was passiert, wenn, was ja durchaus naheliegt, ein Nachbar entrüstet widerspricht. Es gibt keine staatliche Instanz, die die Pläne verbindlich festlegt. Hier ist nach wie vor jeder auf sich gestellt.
Weiter wird ein gewisser Vorrang der Katasterpläne vor privat erstellten Plänen gesetzlich festgelegt. Bisher war es so, dass viele Erwerber zu ihrer eigenen Sicherheit von einem privaten Topografen erstellte Pläne dem Kaufvertrag beigefügt hatten. Dies ist zwar nach wie vor möglich, erfordert aber zu deren Verbindlichkeit eine Abstimmung mit dem Kataster, was auch in der Urkunde ausdrücklich festgehalten werden muss.
Die baurechtliche Einordnung einer bestimmten Parzelle (Bauland, Ackerland, erschlossen, nicht erschlossen) seitens des Grundbuchamtes wird dadurch erleichtert, dass die Grundbuchrichter einen online- Zugang zu der Bauplanung der Gemeinde erhalten und entsprechend bei einer notariellen Protokollierung insoweit zutreffende Angaben machen können. Bislang war es so, dass Grundbuchrichter ganz einfach diese Angaben aus der früheren Eintragung übernommen hatten, die aber oft aufgrund einer geänderten Planung der Gemeinde nicht mehr zutreffend war.
Ist dieses Gesetz nun der neue große Wurf, auf den man immer hofft? Gibt es nun eine absolute Sicherheit für Erwerber, die sich nun keine Sorgen mehr machen müssen, wo ihr Grundstück endet?
Zweifel bleiben, wenn man den neugefassten Art. 9 des spanischen Hypothekengesetzes liest. Dort heißt es: „ … Eine Übereinstimmung zwischen Katasterplan unter Beschreibung des Grundstücks im Grundbuch gilt dann als hergestellt, wenn es sich ungefähr (básicamente) um die gleiche Parzelle handelt und die Größenunterschiede nicht mehr als 10 % betragen”.
Dr. Armin Reichmann
Rechtsanwalt
Palma de Mallorca
Tel. 971 91 50 40
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