Prüfungsumfang bei Immobilienverkauf in Spanien

Ein Artikel von Dr. Armin Reichmann

Wenn eine Immobilie in Spanien veräußert wird, nehmen meist beide Parteien die Hilfe eines Rechtsanwaltes in Anspruch. Dabei stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes für einen Käufer als viel wichtiger dar als für einen Verkäufer, der eigentlich nur, salopp gesagt, Unterstützung beim Geldzählen braucht, denn viel mehr als den Kaufpreis wird er ja kaum erwarten wollen und können.

Aus der Sicht eines Käufers sieht es schon völlig anders aus, denn er möchte natürlich für den vereinbarten Kaufpreis die Sicherheit haben, dass er auch rechtlich genau die Immobilie erwirbt, die er besichtigt hat und die ihm Verkäufer und Makler in den glühendsten Tönen angepriesen haben. Ist aber auch rechtlich alles in Ordnung?

Angesichts der Vielfalt der zu prüfenden Sachverhalte und Dokumente wird ein anwaltlich vertretener Käufer zunächst einmal eine sogenannte „Legal Due Diligence“ (Gutachten zur Rechtslage) der Immobilie in Auftrag geben; erst wenn dieser Bericht zur Zufriedenheit des Käufers ausfällt,  kann mit der Ausarbeitung eines Kaufvertrages begonnen werden.

Aber gerade an diesem Punkt kann große Unruhe aufkommen. Die Parteien haben sich längst über einen Kaufpreis geeinigt und natürlich auch schon einen Übergabezeitpunkt (möglichst schnell) vereinbart,  alles andere erscheint in der Euphorie nebensächlich, und dann plötzlich hagelt es Fragen über Fragen:  wo ist denn die „cédula“ und die „boletines“, bzw. was ist das überhaupt?,  warum ist der Pool nicht im Grundbuch eingetragen und wer zahlt eigentlich die „plus-valía“? Ist das Grundstück in der vereinbarten Größe im Grundbuch eingetragen? Gibt es für alle Aufbauten ordentliche Baugenehmigungen? Ist das Kataster in Ordnung? Welche Wegerechte oder sonstige Dienstbarkeiten gibt es? Sind alle Steuern bezahlt etc?

Der Verkäufer wirkt zunehmend genervt; immerhin hat er doch seinerzeit das Haus genauso gekauft, und nie ist irgendetwas passiert!  Der Käufer andererseits wird immer misstrauischer, denn irgendeine Unstimmigkeit gibt es doch immer; und das ewige: „In Spanien macht man das so, da ist das alles anders“ kann er auch nicht mehr hören. Folge: Der Zeitplan gerät ins Wanken und der Käufer erhält plötzlich Argumente, um noch einmal über den Kaufpreis zu diskutieren; und schon gerät die ganze Transaktion ins Wanken.

Welche Schlüsse lassen sich nun aus diesen Problemen ziehen? Ganz einfach, man kann nur jedem Verkäufer empfehlen, sich vor der Einleitung von Verkaufsbemühungen einfach in die Position des Käufers zu begeben und genau all diese Unterlagen zusammenzustellen, die er selbst als Käufer vernünftigerweise anfordern würde. Dies sollte natürlich geschehen, bevor die Immobilie einem Makler zum Verkauf angeboten wird. Wer eine solche Informationsmappe sorgfältig (ggf. mit anwaltlicher Unterstützung) zusammenstellt und die erforderlichen Haus-Dokumente und Unterlagen sammelt, wird, wenn es zur Abwicklung des Verkaufes kommt, vor Überraschungen sicher sein.

Und wenn es dann doch nicht mit dem Verkauf klappt, war die Arbeit auch nicht umsonst, denn spätestens die Erben sind irgendwann einmal dankbar dafür, dass alle zur Abwicklung erforderlichen Dokumente zusammengestellt und vorhanden sind.

Der Autor

Dr. Armin Reichmann ist

www.dr-reichmann.com

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