Verkaufsbesteuerung von Spanienimmobilien
Wer als Verkäufer oder Vermittler einer Spanienimmobilie die Abwicklung betreibt, muss wissen, was netto für den Verkäufer übrig bleibt. Da im Rahmen des Verkaufs in der Regel auch der erzielte Wertzuwachs des Verkäufers besteuert wird, sollte man die einzelnen Steuersituationen kennen.
Madrid – So gibt es unterschiedliche Steuergesetze mit stark abweichenden Regeln, einmal für in Spanien Ansässige, die so genannten residentes, (LIRPF) und für die in Spanien nicht Ansässigen (LINR, das so genannte Nichtresidenten-Steuergesetz).
Die nachstehenden Regeln ergeben sich aus den beiden vorgenannten Gesetzen wie auch aus eventuell anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen. Sie stellen einen Orientierungsversuch im steuerlichen Labyrinth dar.
1. Steuerfreier Weiterverkauf
Wird die vor dem 31. 12.1986 aufgrund eines notariellen Kaufvertrages (Escritura pública de compraventa) erworbene Immobilie ohne wesentliche nachträgliche Wertverbesserungen weiterverkauft, so ist der Erlös steuerfrei.
2. Steuerfreier Weiterverkauf
Handelt es sich um das eigen genutzte Wohnobjekt (vivienda habitual) des Verkäufers, der
a. 65 Jahre alt und mehr ist,
b. die Residencia in Spanien besitzt und dies durch eine entsprechende Bescheinigung der spanischen Steuerbehörde belegen kann, ist der Erlös steuerfrei.
3. Besteuerung mit 15 %
Der inflationär bereinigte Zugewinn wird mit 15 % besteuert, wenn der Verkäufer in Spanien ansässig (residente) ist und dies durch eine steuerliche Bescheinigung belegt. Die verkaufte Immobilie muss seit mehr als einem Jahr in seinem Eigentum stehen, sonst ist der durch den Verkauf erzielte Gewinn im Rahmen der Einkommensteuer voll zu versteuern (Höchstsatz bis zu 45 %).
4. Steuersatz von 35 %
Der inflationär bereinigte Zugewinn abzüglich Aufwendungen und Nebenkosten beim Verkauf wird bei Nichtresiden- ten mit 35 % besteuert. Wurde die Immobilie zwischen dem 31.12.1986 und dem 31.12.1994 erworben, gelten Freibeträge in Höhe von 11 % pro Besitzjahr. Wegen Diskriminierung von EU-Angehörigen ist wegen dieser Steuerbestimmung eine Klage der Europäischen Kommission gegen den Spanischen Staat vor dem Europäischen Gerichtshof anhängig.
5. Steuerfreier Verkauf
Wer als Nichtresidenter seinen steuerlichen Wohnsitz nach Spanien verlegt, die Residencia erwirbt, diesen Umstand durch eine steuerliche Bescheinigung des zuständigen Finanzamts belegt, ist steuerfrei bei einem Weiterverkauf. Voraussetzung: Alter von 65 Jahren und mehr und ein eigen genutztes Wohnobjekt (vivienda habitual) als Verkaufsobjekt.
6. Teilweise Steuerfreiheit
Wer vor dem 31.12.1986 bspw. ein Baugrundstück erworben hat und dieses danach bebaut hat, genießt Steuerfreiheit nur in Bezug auf den Verkauf des Baulandanteils. Für den Wertzuwachs der nachträglichen Bebauung gilt, je nachdem, ob der Verkäufer in Spanien ansässig ist oder nicht, eine Besteuerung von 15 % bei Ansässigen (residentes) und von 35 % bei Nichtansässigen.
7. Steuerfreiheit
Wer als Ansässiger (residente) sein bisher eigen genutztes Wohnobjekt verkauft und innerhalb von zwei Jahren ein entsprechendes anderes Objekt erwirbt, ist hinsichtlich des Zugewinns steuerfrei.
8. Steuervorteile bei Einbringung in Immobiliengesellschaften
Bei höheren Immobilienwerten und damit stärkerer steuerlicher Belastung kann sich die Einbringung des spanischen Grundbesitzes in eine Immobiliengesellschaft als Steuersparmodell erweisen.
9. Einfluss von Doppelbesteuerungsabkommen
Im Rahmen von Doppelbesteuerungsabkommen mit den jeweiligen Heimatstaaten können sich für den ausländischen Fiskus zusätzlich Besteuerungsmöglichkeiten ergeben.
10. Steuerersparnis im Regelfall höher als
Beraterkosten
Im Zweifelsfall sollte man als Verkäufer angesichts der Kompliziertheit der steuerrechtlichen Situation einen Spezialisten konsultieren. Dessen Honorar beträgt in der Regel nur einen Bruchteil dessen, was der Verkäufer durch intelligente Gestaltung des Verkaufsvorgangs an Steuern spart.
Dr. Burckhardt Löber
Rechtsanwalt und Abogado
Fernando Lozano
Abogado
Dr. Löber ist Autor des bereits in 6. Auflage vorliegenden Fachbuchs „Grundeigentum in Spanien“ (236 S., gebunden, € 24,–), www.edition-spanien.de, und als RA und Abogado in Frankfurt am Main, (Tel. 069/96 22 11 23) und Valencia gemeinsam mit Herrn Lozano als Abogado, (Tel. ++34 963 28 77 93) tätig.
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