Kauf einer Immobilie auf den Kanarischen Inseln. Zu unternehmende Schritte

1. Den Stand des Grundbuchs überprüfen.

Wenn Sie die Immobilie, die Sie kaufen möchten, ausgewählt haben, müssen Sie zunächst im Grundbuchamt prüfen, ob die ausgewählte Immobilie frei von Belastungen ist (Pfandrechte, Hypotheken, Vormerkungen von Rechtsstreitigkeiten usw.) und, falls solche Belastungen bestehen, ob sie zum Zeitpunkt des Kaufs/Verkaufs gelöscht werden können.

 2. Reservierungsvertrag oder Anzahlung.

Nachdem der Status der Belastungen überprüft wurde, können Sie sich entscheiden, einen Reservierungs- oder Kautionsvertrag mit der Immobilie zu unterzeichnen, um die Immobilie zu behalten.  Es handelt sich um einen Vertrag, der mit der Übergabe von Geld verbunden ist, daher ist er unerlässlich:

• Prüfen Sie, ob es sich um die richtige Immobilie handelt und ob sie frei von Belastungen ist (siehe oben).
• Garantieren Sie die Rückgabe der gezahlten Beträge oder deren Verwendung für den Verkauf.

 3. Vertrag mit dem Immobilienmakler. Einzelheiten.

In vielen Fällen hat der Eigentümer der Immobilie einen Immobilienmakler damit beauftragt, die Suche nach dem Haus, das er kaufen möchte, gegen eine Provision, die normalerweise zwischen 3 und 5 % des Gesamtkaufpreises liegt, zu übernehmen; daher ist es üblich, dass der Immobilienmakler dem künftigen Käufer die erforderlichen Unterlagen zur Überprüfung der Registersituation zur Verfügung stellt:

• Eigentumsurkunden der Immobilie.
• Aktualisierte „nota simple“ (Grunbuchamtsauszug) der Immobilie (wo überprüft werden kann, ob sie belastet ist).

 4. Erwerb einer noch zu bauende Immobilie

Handelt es sich um den Kauf einer noch zu bauende Immobilie (d. h. mit dem Bau wurde noch nicht begonnen), wird der Vertrag vom Bauträger des Gebäudes unterzeichnet. 

In diesem Fall sollten Sie:

• alle Informationen über den Bauträger überprüfen: Firmenname, Adresse, finanzielle Situation, Zahlungsfähigkeit und vor allem, ob er im Handelsregister eingetragen ist. Handelt es sich bei dem Bauträger um eine Wohnungsbaugenossenschaft, überprüfen Sie deren Eintragung im Genossenschaftsregister der entsprechenden autonomen Gemeinschaft.

• der städtebaulichen Genehmigungslage durch Nachfrage im örtlichen Rathaus überprüfen.

Sie sollten sich direkt beim Verkäufer oder im Rathaus erkundigen, ob das Unternehmen über alle erforderlichen Genehmigungen für den Beginn der Arbeiten verfügt.

Darüber hinaus sollten Sie vollständige Informationen über die Immobilie sammeln: Pläne des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet werden soll, und der Immobilie, Beschreibung der Räume, Gemeinschaftsbereiche und Dienstleistungen. Sie sollten auch die Werbebroschüren aufbewahren, da sie vertraglich bindend sind und Ihnen helfen werden zu überprüfen, ob die Immobilie den Angaben in der Werbung entspricht.

Fordern Sie die Baubeschreibung an: So erfahren Sie genau, welche Materialien verwendet werden, wie die Qualität der Immobilie und der Gemeinschaftsbereiche ist. Anhand dieser Baubeschreibung können Sie überprüfen, ob die Immobilie gemäß den Vorgaben des Projekts gebaut wird.

 5. Der private Kaufvertrag.

Der private Kaufvertrag für eine Immobilie ist eine völlig gültige Form der Formalisierung des Geschäfts, so dass die Parteien verpflichtet sind, sich an die im Vertrag getroffenen Vereinbarungen zu halten, sofern die darin enthaltenen Klauseln nicht gegen das Gesetz verstoßen.

Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass in Spanien der private Kaufvertrag an sich noch nicht den Eigentumsübergang festlegt, da entweder die Schlüsselübergabe oder die Umwandlung in eine öffentliche Urkunde (was die Schlüsselübergabe impliziert) erforderlich ist.

 6. Umwandlung in eine öffentliche Urkunde.

Die notarielle Beurkundung des privaten Kaufvertrags bringt erhebliche Vorteile mit sich, wie etwa die Eintragung der Immobilie in das Grundbuch. Diese Eintragung im Grundbuch bietet wiederum mehr Garantien und Rechtssicherheit, aufgrund der Wirkung gegenüber Dritten. Der im Grundbuch eingetragene öffentliche Kaufvertrag ist gegenüber Dritten vollstreckbar und verhindert Doppelverkäufe, Pfändungen durch den Voreigentümer (Verkäufer) und ermöglicht die Belastung der Immobilie, z. B. durch die Eintragung einer Hypothek.

 7. Die Hypothek.

Wenn Sie also den Kauf der Immobilie von einer Bankfinanzierung abhängig machen wollen, müssen Sie den öffentlichen Kaufvertrag formalisieren, um ihn im Grundbuch einzutragen, so dass die Eintragung im Grundbuch die Belastung der Immobilie mit einer Hypothek ermöglicht.

Außerdem ist zu beachten, dass die öffentliche Urkunde vollstreckbar ist und im Falle eines Verstoßes gegen eine der vereinbarten Klauseln direkt vollstreckt werden kann, während bei einem privaten Kaufvertrag vor der Vollstreckung ein entsprechendes Feststellungsverfahren eingeleitet werden muss. Dies bedeutet, dass das Verfahren wesentlich langsamer abläuft und die Gerichtskosten steigen würden.

8. Vollmachten: Haager Apostille. Probleme bei der Erteilung einer Vollmacht. Möglichkeit der Erteilung einer Vollmacht an einen Dritten für den Kauf und Verkauf der Immobilie.

Für den Fall, dass Sie oder der Eigentümer, mit dem Sie den Kaufvertrag abschließen wollen, bei der Unterzeichnung nicht anwesend sein können, können Sie einem Dritten eine Vollmacht erteilen, den Kaufvertrag zu unterzeichnen.

Sie sollten jedoch wissen, dass der Verkauf und Kauf der Immobilie vor einem spanischen Notar abgewickelt wird. Wenn zwei oder mehr Personen die zukünftigen Käufer der Immobilie sind und nur eine von ihnen nach Spanien reisen kann, um vor einem Notar zu erscheinen, ist es manchmal notwendig, der Person, die aus dem Ausland anreist, eine Vollmacht zu erteilen, die mit der Apostille von Den Haag versehen sein muss. So kann die Person, die aus dem Ausland anreist, in eigenem Namen und mit eigenem Recht sowie in Vertretung und im Namen der anderen Inhaber unterschreiben.  Es ist auch möglich und üblich, Anwälte für den Fall zu benennen, dass keiner von Ihnen die Reise antreten kann.

 9. NIE.

Es ist wichtig, daran zu denken, dass zukünftige Käufer einer Immobilie in Spanien eine NIE (Ausländeridentifikationsnummer) benötigen, eine persönliche, exklusive und einmalige Nummer, die von der Generaldirektion der Polizei vergeben wird und sowohl in Spanien als auch im Ausland über die Botschaft oder das Konsulat beantragt werden kann. Zunächst ist der Reisepass ausreichend, d. h. von der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags bis zur Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde. Nach der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde ist die NIE jedoch zwingend erforderlich, um die entsprechenden Steuern zu zahlen.  

  10. Zahlung der Steuern.

Die Zahlung der Steuern ist unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um eine neue Immobilie handelt (Erstübertragung): Auf den Kanarischen Inseln wird dieser Vorgang mit der kanarischen Mehrwehrsteuer (IGIC), die auf 7 % festgesetzt ist, und mit der AJD-Steuer (Stempelsteuer) besteuert, die von Fall zu Fall unterschiedlich ist (normalerweise 1%).

Gebrauchte Immobilien: Beim Erwerb einer Immobilie, die bereits in der Vergangenheit verkauft wurde, wird die „Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)“ (Grunderwerbsteuer) erhoben: Es handelt sich um eine Steuer, die vom Preis der Immobilie und anderen Anforderungen des Käufers abhängt (normalerweise 6,5%).

 11. Die Eintragung.

Sobald die entsprechende Steuer entrichtet wurde, wird der Kauf im Grundbuch eingetragen, so dass der Käufer als aktueller Eigentümer im Grundbuch erscheint. Die Notargebühren und die Kosten für die Eintragung werden in der Regel vom Käufer getragen.

Schließlich empfehlen wir Ihnen, zu Beginn einer Kauf- und Verkaufstransaktion einen Rechtsbeistand hinzuzuziehen, der Sie mit rechtlichen Garantien durch den Prozess begleitet und Ihnen hilft, genaue Informationen zu erhalten.