Eine Checkliste von Dr. Burckhardt Löber und Dr. Alexander Steinmetz
Auch wenn ein Ende der spanischen Immobilienkrise noch nicht überall festzustellen ist, deuten doch viele Anzeichen auf einen Aufschwung in diesem Sektor hin. Da setzen einmal neue Immobilienprojekte hoffnungsvolle Akzente; zum andern ist es auch der stetig wachsende Tourismus, in dessen Folge sich manch ein Urlauber mit dem Gedanken eines eigenen Domizils in Spanien anfreundet. Spaniens Immobilien sind mithin nach langen Jahren der Krise im Bewusstsein vieler attraktiver geworden. Diese Zeichen der Zeit sind wichtig für all diejenigen, die sich von ihrer Spanien-Immobilie trennen wollen und sich mit Verkaufsgedanken befassen. Wir haben diese Entwicklung, auch im Rahmen entsprechender Mandate, sorgfältig beobachtet und uns Gedanken über diese Situation gemacht. Quasi als Resümee dessen sind die nachstehenden zehn goldenen Regeln für Verkäufer von Spanien-Immobilien entstanden, die das widerspiegeln, was Verkäufern von Spanien-Immobilien in dieser Situation anzuraten ist.
10 goldene Regeln für Verkäufer von Spanien-Immobilien
1. Bestandsaufnahme
Ist die Immobilie verkaufsbereit, wenn morgen ein ernsthafter Interessent vor der Tür steht? Das heißt: Ist die Grundbucheintragung ordnungsgemäß erfolgt? Sind evtl. Erbschaften, Ehescheidungen, Neubau- erklärungen, Swimmingpool etc. bereits im spanischen Grundbuch berücksichtigt? Wenn nicht, sofort die erforderlichen Maßnahmen ergreifen! Liegt die gesamte Dokumentation für die Immobilie vor? Sind auch wertsteigernde Schönheitsreparaturen vorgenommen worden? Sind alle Geräte in Funktion? Liegt ein aussagekräftiges Exposé vor? Es empfiehlt sich, eine Inventarliste zu erstellen und dort diejenigen Gegenstände aufzunehmen, die im Rahmen der beabsichtigten Immobilienübertragung in dem Objekt verbleiben sollen. Zugleich sollte man hierfür auch einen Extrapreis vorsehen.
2. Vollmachtsituation
Liegen notarielle Vollmachten vor, um rasch handeln zu können, evtl. auch bei schwerer Erkrankung des Eigentümers? Das heißt Verkaufsvollmacht, Vollmacht zur Aufhebung des Miteigentums, Steuervollmacht, Vorsorgevollmacht, Patientenverfügung? Sind deutsche notarielle Vollmachten mit der Apostille versehen? Liegt eine beglaubigte spanische Übersetzung vor?
3. Übertragung zu Lebzeiten
Steht morgen kein Interessent vor der Tür: Übertragung zu Lebzeiten an Kinder, Enkel, Verwandte? Die genaue Steuersituation sowohl für Spanien wie auch für Deutschland sollte vor der Übertragung ermittelt werden.
4. Sicherung der Kaufpreiszahlung
Die Gegenleistung des Käufers für die Übereignung der Immobilie besteht in der Zahlung des Kaufpreises. Der Verkäufer sollte durch geeignete Maßnahmen sicherstellen, dass ihn die Gegenleistung des Käufers auch tatsächlich erreicht (durch Bankbürgschaft, Bankscheck, etc.), denn das Eigentum geht nach spanischem Recht in der Regel schon beim Notartermin über. Im Extremfall kann das Eigentum verloren sein, und der Verkäufer läuft dem Kaufpreis hinterher.
5. Privatschriftlicher Kaufvertrag, Kaufoption und Mietkauf
Die Rechtsfigur des Mietkaufs findet in jüngster Zeit häufig Verwendung. Bereits im Mietvertrag werden die Konditionen eines evtl. Kaufvertrags festgelegt. Eine Kaufoption wird dann vereinbart, wenn der Kaufinteressent sich seiner Sache noch nicht sicher ist, sich aber trotzdem das Immobilienobjekt sichern möchte. Ganz allgemein gilt: Das spanische Recht erlaubt es, Immobiliengeschäfte formlos abzuschließen. Dies erweist sich als Segen (geringe Kosten) und Fluch zugleich, denn ein laienhafter Vertrag kann viel Schaden anrichten.
6. Lebenslanges Nießbrauchsrecht
Soll eine Immobilie verkauft oder übertragen werden, ohne dass die gegenwärtigen Eigentümer diese verlassen, sie vielmehr lebenslang nutzen dürfen, kommt ein Kaufvertrag über das bloße Eigentum (nuda propiedad) in Betracht.
7. Testament / Erbvertrag
Manch ein Verkaufswunsch wird zu Lebzeiten des Inhabers nicht realisiert. Ist für diesen Fall Vorsorge getroffen worden? Es empfiehlt sich, eine letztwillige Verfügung des Inhabers der Liegenschaft in Form eines Testaments oder Erbvertrages zu errichten. Hierbei sollten die Einzelheiten der EU-Erbverordnung 650/12 berücksichtigt werden. „Alte“ letztwillige Verfügungen sollten daraufhin überprüft werden, ob sie noch dem Willen entsprechen. Eventuell ist eine Rechtswahl zweckmäßig.
8. Steuerliche Verpflichtungen des Verkäufers
Nicht nur der Hände Arbeit, sondern auch Steine Gewinn unterliegt der Verkäuferbesteuerung. Der zwischen dem Erwerb und der Veräußerung der Immobilie erzielte Wertzuwachs – abzüglich gewisser Immobilieninvestitionen und Erwerbsnebenkosten – unterliegt der Einkommensbesteuerung. Dies gilt auch für nichtresidente Verkäufer. Nichtresidente Verkäufer erhalten lediglich 97 % des vereinbarten Kaufpreises; 3 % hat der Käufer zur Sicherung des Steueranspruchs des spanischen Fiskus und eventueller Verrechnung mit Steuerzahlungen auf das spanische Einkommensteuerkonto des Verkäufers einzuzahlen. Die nachfolgende fristgemäße Abgabe der Einkommensteuererklärung sollte nicht vergessen werden, zumal hier unter Umständen eine Steuerrückerstattung in Betracht kommt. Zusätzlich fällt in der Regel die gemeindliche Wertzuwachssteuer (die sogenannte plusvalía) an, wodurch der Wertzuwachs des Grund und Bodens besteuert wird.
9. Spanische Ausländersteuernummer (NIE)
Haben die Vertragsparteien eine gültige NIE? Das Grundbuch darf eine Umschreibung des Eigentums nicht ohne Nachweis der NIE aller Vertragsbeteiligten vornehmen.
10. Beratung
Wer sich zutraut, die hier aufgeführten Regeln zu beherzigen und zu befolgen, kann den Verkauf seiner spanischen Liegenschaft ohne juristische oder steuerliche Berater vornehmen. Viele Fälle dieser Art zeigen jedoch im Nachhinein, dass es häufig angeraten gewesen wäre, gerade an dieser Stelle nicht zu sparen.
Dr. Burckhardt Löber und Dr. Alexander Steinmetz
Rechtsanwälte in Frankfurt/Main
Löber & Steinmetz Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB
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