Ein Artikel von Dr. Burckhardt Löber, Rocío García Alcázar und José Tornero
In einem Land wie Spanien mit nur 17% Mietwohnungen gegenüber einem Wohneigentumsanteil von ca. 83% spielen Mietgesetze nicht die Hauptrolle in der spanischen Gesetzeslandschaft.
Der bisherigen Vernachlässigung der Mietmaterie hat der spanische Gesetzgeber jedoch im Hinblick auf deren volkswirtschaftliche Bedeutung nunmehr durch Gesetzesdekret 4/2013 Rechnung getragen. Ziel dieser Maßnahme soll die Flexibilisierung des Mietmarktes sein. Vermieten soll sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter interessant und lukrativ werden.
Bisherige starre Regelungen wie die Verlängerung von Mietvertragszeiten sind von fünf auf drei Jahre verkürzt worden, ebenso die Kündigungsfristen des Mieters. Der Mieter soll bei Veränderung persönlicher Umstände, wie z.B. bei einem Arbeitsplatzwechsel, nicht durch lange Kündigungsfristen an dem Mietvertrag festgehalten werden.
Der Parteiautonomie wird der Vorrang eingeräumt gegenüber rigiden gesetzlichen Regelungen. So ist die Vereinbarung von Schiedsgerichten in Mietsachen zulässig. Auch die Angabe von E-Mail-Adressen für jede Art von Mitteilungen und Zustellungen zwischen den Parteien ist eine gesetzliche Neuerung. Touristische Vermietungen wie die temporäre Vermietung einer möblierten Wohnung fallen dagegen nicht in den Bereich des neuen Mietgesetzes.
Eintragung von Mietverträgen im Grundbuch
Die Eintragung von Mietverträgen im Grundbuch bedeutet im Falle der Veräußerung des Mietobjekts einen wirksamen Kündigungsschutz für den Mieter. Nicht im Grundbuch eingetragene Mietwohnungen genießen diesen Mieterschutz grundsätzlich nicht. Diesen steht jedoch ein Bleiberecht des Mieters von drei Monaten im Falle einer Veräußerung des Mietobjektes zu, wie auch ggf. Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter. Wenngleich die Dauer des Mietverhältnisses jetzt frei vereinbart werden darf, kann der Mieter jedoch bis zu einem Gesamtzeitraum von drei Jahren die jeweils jährliche Verlängerung verlangen. Andererseits hat dieser bei Vertragsende gegenüber dem Vermieter ein nur 30-tägiges Kündigungsrecht.
Eigenbedarf des Vermieters darf erst nach einer Mietdauer von einem Jahr geltend gemacht werden. Nach einer Mietdauer von mindestens sechs Monaten darf der Mieter das Vertragsverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen kündigen. Im Fall der Scheidung, Trennung oder Nichtigkeitserklärung hat der Ehepartner, der selbst nicht Vertragspartner ist, ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag aufgrund einer entsprechenden gerichtlichen Verfügung. Hierbei hat der übernehmende Ehepartner allerdings die Pflicht, seinen Willen, das Vertragsverhältnis fortzusetzen, innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Gerichtsbeschlusses dem Vermieter mitzuteilen.
Im Falle des Todes des Mieters haben dessen Familienangehörige einen Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis. Allerdings können die Vertragsparteien bereits im Mietvertrag den Verzicht auf dieses Mieterrecht vereinbaren, wenn die anfängliche Dauer des Mietverhältnisses mehr als drei Jahre beträgt. Eine weitere Neuerung des Gesetzes besteht darin, dass die Mietparteien bei einem über drei Jahre dauernden Mietverhältnis statt Mietzahlung die Renovierung der Wohnung oder Umbauten durch den Mieter für einen bestimmten Zeitraum vereinbaren dürfen.
Mieterhöhungen bei Verbesserungen am Mietobjekt
Verbesserungen am Mietobjekt durch den Vermieter darf dieser im Wege einer bis zu 20%igen Mieterhöhung gegenüber dem Mieter geltend machen, allerdings erst nach einer dreijährigen Mietdauer. Eine bedeutende Neuerung besteht darin, dass der Mieter im Mietvertrag auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht verzichten darf. Der Vermieter muss allerdings den Mieter von dem beabsichtigten Verkauf des Mietobjektes 30 Tage vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages in Kenntnis setzen. Bei Mietverträgen, die im Grundbuch eingetragen sind, hat der Vermieter bei Nichtzahlung der vereinbarten Miete das Recht auf Vertragsaufhebung und Rückgabe des Mietobjekts. Üblich ist in diesen Fällen die notarielle oder gerichtliche Form der dem Mieter zuzustellenden Willenserklärung. Dergleichen setzt allerdings voraus, dass dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist. Als begleitende Maßnahme zum reformierten Mietvertragsgesetz vom 04.06.2013 wurden auch Regelungen zur Beschleunigung der Mietprozesse in die spanische Zivilprozessordnung aufgenommen.
Als Maßnahme gegen Mietnomaden und um Vermietern bei Vermietungen die Möglichkeit einer Recherche über etwaige frühere Urteile wegen Nichtzahlung der Miete zu geben, wurde ein sogenanntes Register über rechtskräftige Urteile wegen nicht bezahlter Mieten eingeführt. Damit soll das Risiko für den Vermieter vermindert werden, keine Gegenleistung für die Eingehung eines Mietvertrages zu bekommen, zugleich ein Anreiz zur Vornahme der Vermietung. Die gesetzliche Neuregelung gilt grundsätzlich nur für Mietverträge ab dem 5. Juni 2013, es sei denn, die bisherigen Mietvertragsparteien vereinbaren die Anwendung der Neuregelung auch auf bestehende Altverträge.
Die Autoren sind Rechtsanwälte bzw. Abogados in Frankfurt am Main, Dénia und Valencia. Dr. Löber betreibt in Partnerschaft mit Rechtsanwalt Dr. Steinmetz eine Kanzlei in Frankfurt am Main, Kaulbachstr. 1, D-60594 Frankfurt am Main (Tel. 0 69- 96 22 11 23, Fax: 0 69 – 96 22 11 11) info@loeber-steinmetz.de, www.loeber-steinmetz.de. Er betreibt gleichzeitig mit Herrn Lozano, Abogado und Asesor Fiscal die Kanzlei Loeber & Lozano Abogados SLP (03700 Dénia: Marqués de Campo 27, Tel. +34-965 78 27 54, Fax: +34-965 78 53 64, denia@loeberlozano.com und in 46004 Valencia, Conde de Salvatierra, 21, Tel. +34-963 28 77 93, Fax: + 34-963 28 77 94, info@loeberlozano.com, www.loeberlozano.com).
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