Die neue Norm weist den Großteil der Kosten den Banken zu, zögert die Zwangsvollstreckung hinaus und erleichtert den Wechsel zum Festzins
Madrid – Von der EU angemahnt, von der PP-Regierung entworfen und von der sozialistischen Regierung im Sinne der Darlehensnehmer weiter verbessert, wurde am 21. Februar das neue Hypothekengesetz vom Abgeordnetenhaus beschlossen. Ein paar Kleinigkeiten müssen noch entschieden und das Gesetz formalisiert werden. 90 Tage nach Veröffentlichung im Offiziellen Gesetzblatt (BOE) wird die neue Norm in Kraft treten.
Die Neuregelungen im Einzelnen:
Der Kunde soll vor Abschluss des Darlehensvertrages besser informiert werden. So sieht das neue Gesetz vor, dass dem Darlehensnehmer mindestens zehn Tage vor dem Notartermin alle Unterlagen übermittelt werden müssen.
Den Banken wird verboten, ihre Angestellten für den Abschluss von Darlehensverträgen mit Hypothekensicherung Prämien zu zahlen, was insbesondere während des Immobilienbooms üblich war.
Die Notare und die Grundbuchbeamten werden verpflichtet, alle Verträge mit Klauseln, die für missbräuchlich erklärt wurden, aufzuheben.
Von erheblicher Bedeutung sind auch die Änderungen bei den Voraussetzungen für die Zwangsvollstreckung. Statt nach drei unbezahlten Raten können die Banken erst nach zwölf unbezahlten Raten bzw. 3% der Darlehenssumme das Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten. Das gilt für die erste Hälfte der Vertragslaufzeit. In der zweiten Hälfte der Laufzeit wird vorausgesetzt, dass der Kunde mit 15 Quoten bzw. 7% der Darlehenssumme im Rückstand ist. Allerdings muss der Darlehensnehmer das genau beobachten, denn der festgelegte Prozentsatz zur Zwangsvollstreckung kann schneller erreicht sein, als die Anzahl der ausstehenden Quoten. So tritt beispielsweise bei einem Darlehensvertrag über 150.000 Euro und 25 Jahre der Vollstreckungsfall bei 3% bereits nach sechs oder sieben unbezahlten Quoten ein. Die neue Regelung kann auf alte Darlehensverträge mit Hypothekensicherung angewendet werden, solange sie den Schuldner nicht benachteiligt.
Bislang wurden die Verzugszinsen unter den Vertragspartnern ausgehandelt und konnten bis zu 25% betragen, was der Oberste Gerichtshof für überhöht erklärte. Die Richter bestimmten, der Verzugszins dürfe nicht mehr als 2% über dem Vertragszins liegen. Das neue Gesetz legt die Grenze bei 3% über dem Vertragszins.
Die frühzeitige Tilgung des Darlehens wird günstiger. Je nach Vereinbarung mit der Bank fallen die Gebühren nach Ablauf von drei oder fünf Jahren der Vertragslaufzeit weg. Bei den Darlehensverträgen mit variablem Zinssatz werden bei Vereinbarung von fünf Jahren 0,15% fällig, bei Vereinbarung von drei Jahren 0,25%. Im Fall von Festzinsverträgen, die für die Banken teurer sind, weil sie sich vor dem Risiko von Zinsschwankungen schützen müssen, werden die Kosten 1,5% bei fünf Jahren und 2% bei drei Jahren betragen. Das gilt nur für nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossene neue Verträge.
Die neue Regelung verbietet Versicherungen, die an den Darlehensvertrag mit Hypothekensicherung geknüpft sind. Ausnahmen bilden die Produkte, die von der Nationalbank erlaubt wurden und dem Kunden zugutekommen, sowie Versicherungen zur Absicherung des Darlehens und zur Abdeckung von Schäden. Andere Versicherungen können nach wie vor abgeschlossen werden, nur dürfen sie nicht obligatorisch für den Abschluss des Darlehensvertrages sein, und müssen separat behandelt werden. Erlaubt ist, ihren Abschluss mit einer Senkung der Darlehensrate zu prämieren.
Die Kunden werden von der Zahlung der Kosten zum Abschluss des Darlehensvertrages weitgehend befreit. Nur die Kosten für die Schätzung werden ihnen auferlegt. Die Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) sowie die Kosten für Notariat, Grundbuch und Gestoría sind von den Banken zu tragen.
Der Wechsel von einem Darlehen mit variablem Zinssatz zu einem festverzinsten wird für den Kunden kostengünstiger als vorher.
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