Offene Immobilienfonds. Faktische Enteignung?

Ein Artikel der SJB Fonds Skyline OHG 1989

„Endlich hat das Bundeskabinett neue gesetzliche Bestimmungen für offene Immobilienfonds verabschiedet. Lange belastete die unklare Rechtslage die Anlageklasse, Investoren flüchteten in Scharen“, sagt Gerd Bennewirtz, geschäftsführender Gründungsgesellschafter der SJB FondsSkyline OHG 1989 aus dem rheinischen Korschenbroich.

Doch nach wie vor besteht akuter Handlungsdruck bei einigen Immobiliensondervermögen, denen Ende Oktober die Auflösung droht. Eines von ihnen, der KanAm US-grundinvest, gab gestern seine Auflösung bekannt. Wie wird die Branche wieder zukunftsfest?

Erklärtes Ziel des am 22. September 2010 vom Kabinett verabschiedeten Gesetzentwurfes ist die Stärkung des Anlegerschutzes. Für neu erworbene Fonds-Anteile wird eine zweijährige Haltefrist vorgeschrieben. Für Alt-Anleger, die vor Inkrafttreten des Gesetzes FondsAnteile erworben haben, gilt diese Frist als erfüllt. Beträge bis zu 5.000 Euro pro Monat sind von dieser Verpflichtung ausgenommen. Möchte ein Investor nach Ablauf der Mindesthaltefrist Anteile im Wert von mehr als 5.000 Euro auf einmal zurückgeben, ist das „für weitere zwölf Monate nur mit einem Rücknahmeabschlag von 10 Prozent auf den Anteilwert und anschließend für weitere zwölf Monate nur mit einem Rücknahmeabschlag von 5 Prozent zulässig“, heißt es im Gesetzentwurf. 

„Typisch deutsche Konsenspolitik: Gewollt und nicht gekonnt“, kritisiert Bennewirtz. „Auf den ersten Blick ist die Neuregelung positiv. Durch die Haltefrist werden plötzliche Geldabflüsse im großen Stil vermieden, die in der Krise bei vielen Anbietern Liquiditätsnotstand ausgelöst haben. Institutionelle Anleger können die Immobilieninvestitionen nicht länger als Tagesgeldersatz nutzen. Für Privatinvesto-ren bleiben die Fonds eine liquide Anlage – aber mit entscheidenden Einschränkungen. “

Enteignung. Drohende.

Will ein Immobilienfonds-Investor wieder an sein eingezahltes Kapital, ist das nach der geplanten neuen Rechtslage erst fünf Jahre nach dem Anteilskauf kostenlos möglich. Nach drei Jahren müsste er einen Rücknahmeabschlag von 10 Prozent akzeptieren, nach vier Jahren würde er noch mit 5 Prozent zur Kasse gebeten. „Gilt die Neuregelung eins zu eins auch für die schon investierten Bestandskunden, kommt das ihrer faktischen Enteignung gleich“, so Bennewirtz. „Will ausgerechnet die schwarz-­­gelbe Bundesregierung für eine unheilvolle Mixtur aus Kapitalismus und Sozialismus zu Lasten von Privatinvestoren stehen?“

„Für Altanleger, die ihre Anteile bei der Umstellung der Vertragsbedingungen auf das neue Recht bereits halten, ist bezüglich der Haltefrist eine Übergangsregel vorgesehen“, erklärt der Branchenverband BVI, der mit dem Bundesfinanzministerium die Novellierung erarbeitet hat, auf Anfrage gegenüber der SJB. „Privatinvestoren wissen, dass Immobilien grundsätzlich langfristige Anlagen sind. Sie dürfen auf gar keinen Fall für die Fehler der großen institutionellen Kunden zur Ader gelassen werden, sonst können diese gleich geschlossene Immobilienfonds erwerben“, betont Bennewirtz.  

Rahmenbedingungen. Ungewiss.

Noch immer ist ein Viertel der in Deutschland zum Vertrieb zugelassenen offenen Immobilienfonds geschlossen. Das aktuell gültige Investmentgesetz gibt ihnen zwei Jahre Zeit, wieder genügend Liquidität aufzubauen, um alle Rückgabewünsche befriedigen zu können (§ 81 InvG). Was nach Ablauf der zwei Jahre mit dem Fonds passieren soll, lässt der Gesetzestext offen. 

Hier will der neue Entwurf Klarheit schaffen. Fonds, deren Anteilrücknahme länger als sechs Monate ausgesetzt wird, sollen künftig gezwungen sein, Immobilienverkäufe vorzunehmen – nach weiteren sechs Monaten auch unter Wertabschlägen. Ist ein Anbieter auch nach zweieinhalb Jahren nicht in der Lage, die Liquidität des Fonds wiederherzustellen, soll seine Abwicklung unter Federführung der Depotbank erfolgen. „Wie anlegergerechte Regelungen in solchen längeren Phasen der Rücknahmeaussetzung aussehen können, wird sich erst im parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren konkretisieren – und das kann sich bis zum nächsten Frühjahr hinziehen“, gibt Bennewirtz zu bedenken. „Der Morgan Stanley P2 Value und der Degi Europa haben aber nicht so viel Zeit. Ihre zweijährige Schließungsfrist läuft Ende Oktober ab.“ 

Der KanAm US-grundinvest zog bereits die Reißleine. Die KAG gab am 30. September 2010 bekannt, das FondsVerwaltungsmandat mit sofortiger Wirkung zu kündigen und die Auflösung und Auszahlung des Fonds einzuleiten. Zehn von insgesamt 17 FondsImmobilien sind bereits verkauft. „Damit war der KanAm US-grundinvest schon vor Bekanntgabe der Abwicklung blutleer“, so Bennewirtz. „In-vestoren nützt ein klarer Schnitt mehr als eine Hängepartie“. Seit Auflage im Mai 2003 hat der Fonds trotz Marktkollaps, Rezession, Mittelabflüssen und vorüberge-hender Schließung per 1. Oktober 2010 eine kumulierte Wertentwicklung von +11,15 Prozent erzielt. „Unter diesen Umständen ist das eine gute Leistung“, urteilt Bennewirtz.

So blickt KanAm nach eigener Aussage „mit einer stabilen Zuversicht in die Zukunft“, da sich die Weltwirtschaft rasch erhole und sich „bekanntlich der Markt Offener Immobilienfonds dieser Entwicklung immer mit einer gewissen Verzögerung angleicht“. „Bei zu vielen der vorübergehend geschlossenen Fonds werden Kunden und Vertriebspartner über das weitere Vorgehen nach wie vor im Unklaren gelassen“, kritisiert Bennewirtz. „Doch Investoren müssen wissen, was im Krisenfall aus ihrem Kapital wird.“

Bewertung. Intransparent.

Mit der Novelle des Investmentgesetzes soll außerdem die Häufigkeit der Bewertung der Immobilien erhöht werden. „Da entsteht riesiger Handlungsbedarf. Bisher schreibt das deutsche Investmentgesetz vor, dass mindestens einmal pro Jahr ein Ausschuss aus drei unabhängigen, unparteilichen und zuverlässigen Sachverständigen die Bewertung der Objekte in offenen Immobilienfonds überprüft“, erklärt Bennewirtz. Zur Jahresmitte 2010 hat der Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen 101 Mitglieder. „107 Objekte hat allein der hausInvest Europa, in 56 Städten und 12 Ländern“, rechnet Bennewirtz vor. „Wie schaffen die Damen und Herren das bloß – rein zeitlich, aber auch fachlich? Wie gut können deutsche Sachverständige internationale Objekte beurteilen? In den Vereinigten Staaten, England oder Frankreich mag das noch funktionieren. Aber auch in Bangkok, Lagos und Neu Delhi?“ Und der Gesetzgeber will die ohnehin problematische Situation durch das neue Gesetz noch erheblich verschärfen.

Künftig sollen offene Immobilienfonds, die ihre Anteile weiterhin täglich ausgeben und zurücknehmen wollen, jedes Gebäude im Portfolio statt einmal im Jahr jeden Monat von einem unabhängigen Sachverständigen bewerten lassen. „Das macht, um beim Beispiel des hausInvest Europa zu bleiben, also allein für dieses eine Portfolio 1.284 Besuche im Jahr“, so Bennewirtz. „Geht man davon aus, dass sich die Kosten für einen Sachverständigen auf rund 0,7 bis 1,0 Prozent der Gesamtkosten belaufen, kommt da eine ordentliche Summe zusammen. Und wer wird am Ende auf den gestiegenen Bewertungskosten sitzen bleiben? Der Investor“, prognostiziert der FondsExperte. 

Kürzere Intervalle bei den Bewertungen sollen verhindern, dass Investoren in fal-lenden Märkten FondsAnteile zu teuer kaufen und umgekehrt in steigenden Phasen zu billig verkaufen. „Nichts spricht gegen mehr Produktklarheit und Produktwahrheit. Aber warum führt der Gesetzgeber den Gedanken dann nicht konsequent zu Ende: Durch mehr Gutachter, beauftragt von der Finanzaufsicht statt von den FondsGesellschaften selbst?“, fordert Bennewirtz. „Sachverständige allein sind zudem keine Heilsbringer. Auch das angelsächsische Modell für eine marktgerechte Preisfindung bietet Vorteile“, plädiert der SJB-Geschäftsführer für einen Blick über den Tellerrand.

Finanzkrise. Folgenschwer.

Ist es trotz des noch nicht finalen rechtlichen Rahmens und der schwierigen Marktlage sinnvoll, in Immobilienfonds zu investieren? „Langfristig definitiv“, meint Bennewirtz. „Schließlich sind nicht die Immobilien in einer Krise, sondern die Wirtschaft.“ Besonders deutlich wurde dies im Oktober 2008, auf dem Höhepunkt der Panik nach der Lehman-Pleite. Innerhalb von nur vier Tagen mussten zwölf offene Immobilienfonds vorübergehend schließen, weil ihre Liquidität unter die vorgeschriebene 5-Prozent-Marke gerutscht war. „In der fast 50-jährigen Geschichte der offenen Immobilienfonds in Deutschland war es davor überhaupt erst einmal zu temporären Rücknahmeaussetzungen gekommen, und zwar vereinzelt 2005/ 2006. Doch nach dem Lehman-Schock traf die kollektive Flucht der Investoren die gesamte Branche mit voller Wucht“, erläutert Bennewirtz.

Von der Finanz- und Wirtschaftskrise hat sich die Weltwirtschaft in unterschiedli-chem Tempo erholt. Nach wie vor bleibt der Erfolg von Vermietung und Verkauf eng an die Konjunktur gekoppelt. „Die wirtschaftlichen Probleme belasten die Immobilien im Nachgang“, betont auch Marcus Kemmner von TMW Pramerica gegenüber der SJB. Bricht der derzeitige Erholungstrend ab, müssten viele Unternehmen erneut um ihr Überleben kämpfen. „Aber auch die Folgen der Finanz-marktkrise wird die Wirtschaft überwinden. Und dann starten die Unternehmen ihr Wettrennen um die attraktivsten Mietobjekte in renommierter Lage“, blickt Bennewirtz in die Zukunft. Deshalb spricht aus Sicht des Unternehmers vieles dafür, dass offene Immobilienfonds ihre wichtigsten Funktionen – Sachwertanlage, Inflations- und Insolvenzschutz – nach wie vor erfüllen können.

Wertentwicklung. Solide.

„Sogar bei Fonds, die vor­übergehend geschlossen sind, arbeitet das Kapital der Investoren gewinnbringend weiter“, betont Bennewirtz. In den letzten zwölf Monaten per Ende August erwirtschafteten offene Immobilienfonds im Durchschnitt eine Rendite von +0,5 Prozent. Über den Drei-Jahres-Zeitraum, der das Gesamtausmaß der Krise seit dem Zusammenbruch des US-Hypothekenmarktes im Sommer 2007 erfasst, liegt die Wertentwicklung im Schnitt sogar bei +2,9 Prozent p.a. Auch über zwei Jahrzehnte bleibt die Betrachtung positiv. In einer vom BVI in Auftrag gegebenen aktuellen Studie haben Wissenschaftler die Wertentwicklung von offenen Immobilienfonds mit der des europäischen Aktienmarktes (DJ STOXX 600) zwi-schen Januar 1990 und April 2010 verglichen. Das Ergebnis ist eindeutig: Über alle Krisen hinweg erzielten die offenen Immobilienfonds positive Erträge und generierten auch insgesamt eine höhere Rendite.  

„Für diese solide Wertentwicklung sorgt vor allem der junge Objektbestand“, erläu-tert Bennewirtz. Laut BVI sind per Ende März 2010 knapp zwei Drittel der Objekte offener Immobilienfonds jünger als zehn Jahre, so dass in absehbarer Zeit kaum Sanierungsbedarf besteht. Geografisch gesehen verteilen sich die FondsImmobilien auf viele Standorte im In- und Ausland: Deutschland rund 28,3 Prozent, Frankreich rund 18,9 Prozent, außereuropäische Länder rund 12,9 Prozent. „Das streut das Investitionsrisiko. Auch in Bezug auf unterschiedliche Laufzeiten der Mietverträge und die Nutzungsarten der Gebäude stimmt die Mischung“, betont Bennewirtz.  

SJB Fazit. Ausgewogen. „Mit Recht gehören offene Immobilienfonds nach wie vor zu den beliebtesten Geldanlagen der Deutschen. Sie haben sich seit einem halben Jahrhundert als Anlageklasse bewährt und auch die Finanz- und Wirtschaftskrise im internationalen Vergleich gut überstanden“, resümiert der SJB-Geschäftsführer.  

„Dennoch besteht Nachholbedarf. Der deutsche Markt für offene Immobilienfonds hat sich stark verändert und ausdifferenziert, seitdem die Fonds ab Mitte der 1990er Jahre auch in europäische und seit 2002 auch in globale Märkte investieren dürfen. Gerade in Schwellenländern bieten sich antizyklische Investmentchancen – aber auch besondere Risiken“, betont Bennewirtz. „Wenn es gelingt, die Fonds gesetzlich und konzeptionell fit für die Zukunft zu machen, bleiben Sachwert-Investitionen in Grund und Boden ein stabiles Fundament für jedes breit aufgestellte FondsDepot“. Die Branche der offenen Immobilienfonds in Deutschland steht vor einer Konsolidierung. „Antizykliker kaufen in der Krise“, erklärt Bennewirtz. „Damit ergeben sich hier aus Sicht der nächsten sechs bis zwölf Monate gute Einstiegschancen“.

SJB FondsSkyline OHG 1989

sjbbulletin@sjb.de

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