Spanisches Immobilienrecht von A – Z
Die Autoren des Artikels, Löber & Lozano, haben als praktizierende Rechtsanwälte, Abogados und Steuerberater die Hand am Puls des spanischen Immobilienmarktes. In lockerer Folge bringen wir Vorabdrucke von Beiträgen aus der Neuauflage 2012 von Löbers Handbuch „Grundeigentum in Spanien“, in dem neueste Entwicklungen des Gesetzgebers und der zuständigen Gerichte aufgezeigt werden. Sowohl rechtliche als auch steuerliche Aspekte werden beleuchtet.
Das selbst geschaffene Recht der Wirtschaft, die Allgemeinen Geschäftsbedingungen und vorformulierte Standardverträge, haben zum Teil heftige Reaktionen der Rechtsprechung und des spanischen Gesetzgebers ausgelöst. Denn nicht alles Kleingedruckte und Vorformulierte ist rechtens, sondern häufig missbräuchlich. Was offensichtlich gegen das rechtliche Gleichgewicht der Parteien in Verträgen verstößt, wird in der Regel von den Gerichten und vom Gesetzgeber als sittenwidrig gebrandmarkt und mit dem Unwerturteil der Nichtigkeit belegt. Dies gilt insbesondere auch für Täuschungsabsichten in betrügerischer Absicht, die einer Partei einen ihr nicht gebührenden vertraglichen Vorteil bringen soll. Der Verbraucherschutz hat seit vielen Jahren Eingang in die spanische Rechtsmaterie gefunden. Es ist ein Kampf gegen missbräuchliche Vertragsklauseln und für mehr Verbraucherschutz. Ein kurzer Überblick über die spanischen gesetzlichen Regelungen der AGB-Materie soll dies erläutern. Da in Spanien der Bereich des Verbraucherschutzes seit jeher auf zahlreiche Gesetze, insbesondere auch auf der Ebene der autonomen Regionen, verteilt wird, wird hier auf die im Zusammenhang mit dem Grundeigentum wesentlichen eingegangen.
Verbraucherschutz
Zum Beginn steht das Gesetz 26/1984 vom 19.07.1984, ein Gesetz aus Pionierzeiten über den Schutz von Verbrauchern (Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios), welches jedoch inzwischen durch das Gesetz 1/2007 ersetzt wurde. Das Gesetz 26/ 1984 führte allmählich zu einem allgemeinen Bewusstsein, dass sich der Verbraucher nicht jede vorformulierte Vertragsklausel bieten lassen muss. Vorgenanntes Gesetz wurde unter anderem durch das Königliche Dekret 515/ 1989 konkretisiert. Hierbei geht es um den Schutz von Verbrauchern in Bezug auf Kauf- und Mietverträge über Immobilien. Den Bauträger trifft deshalb in Bezug auf Immobilienprojekte eine erweiterte Auskunftspflicht, insbesondere über folgende Punkte:
• Genaue Angaben über den Bauträger bzw. Vermieter, hierzu gehört auch die Angabe über die Eintragung im Handelsregister.
• Das Objekt ist genau zu beschreiben, auch in Bezug auf die Installationen von Wasser, Gas, Heizung, wie auch über Brandschutzmaßnahmen.
• Weiterhin sind die Einzelheiten der Wohnung aufzunehmen, also die Nutzfläche und Raumaufteilung, wie auch ganz allgemein das Gebäude, in welchem sie sich befindet einschließlich dessen Gemeinschaftsflächen.
• Auch müssen Angaben über beim Bau verwendete Materialien gemacht werden, also z.B. auch in Bezug auf Dämmung gegen Kälte und Lärm.
• Des Weiteren müssen die entsprechenden Daten des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) im Einzelnen genannt werden.
• Schließlich ist der Gesamtkaufpreis bzw. -mietpreis mit Nebenkosten anzugeben wie auch die Art der Zahlung.
EU-Verbraucherrecht in Spanien umgesetzt
Nachdem die EU im Jahre 1993 die Richtlinie 93/13 EWG über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen erlassen hatte, setzte Spanien diese Richtlinie in seinem Gesetz Nr. 7/1998 über Allgemeine Geschäftsbedingungen (Condiciones Generales de la Contratación) um. Danach besteht die Verpflichtung, allgemeine Geschäftsbedingungen in ein gesondertes Register einzutragen, welches beim Grundbuchamt und Handelsregister geführt wird.
Das Verbraucherschutzgesetz (Nr. 1/2007), welches das urspüngliche Gesetz 26/1984 ersetzt hat, modernisierte die entsprechenden Verbraucherschutzregelungen. Aufgrund dieses Gesetzes hat bspw. der Oberste spanische Gerichtshof, der Tribunal Supremo, in seinem Urteil vom 16.12.2009 (Nr. 792/2009) zahlreiche und bisher recht übliche Hypothekenklauseln in notariellen Verträgen daraufhin überprüft, ob diese missbräuchlich im Sinne vorgenannten Gesetzes sind. Das Gericht befand zahlreiche vorformulierte Hypothekenklauseln für rechtsmissbräuchlich, erklärte sie für nichtig und ordnete die Eintragung entsprechender Vertragsklauseln als rechtsmissbräuchlich in das Register der Allgemeinen Geschäftsbedingungen an. Der starken spanischen Verbraucherschutzorganisation OCU ist es zu verdanken, dass damit wichtige spanische Gesetze des Verbraucherschutzes nicht mehr nur ihren Platz in Gesetzen haben, sondern tatsächlich auch angewendet werden.
Gang zum Kadi leicht gemacht
Im Falle von gerichtlichen Rechtsstreitigkeiten ist grundsätzlich das Amtsgericht, an dem der Verbraucher seinen Wohnsitz hat, örtlich zuständig. Damit ein Verbraucher in Spanien die Möglichkeit hat, entsprechende Informationen einzuholen, wurden in dem gesamten Königreich Spaniens zahlreiche Verbraucherinformationsstellen (Oficinas Municipales de Información al Consumidor – OMIC) eingerichtet.
Vorstehender Artikel ist Bestandteil der geplanten Neuauflage 2012 des Ratgeberklassikers „Grundeigentum in Spanien“, die das Wochenblatt vorab abdruckt. Die Autoren sind Dr. Burckhardt Löber, Rechtsanwalt und Abogado in Frankfurt (Tel. 00 49 – 69 96 22 11 – 23) und Fernando Lozano, Abogado und Asesor Fiscal in Valencia (Tel. 00 34 – 963 – 287793).
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