Ein Artikel von Dr. Armin Reichmann
Bei einem Immobilienerwerb ist die sorgfältige Prüfung der Vertrags- und Rechtslage das allererste Gebot. Da gibt es lange Checklisten, die viel Selbstverständliches abhandeln, von der Baugenehmigung über die Grundbucheintragung bis zu der Zahlung der Grundsteuern.
Wenig Beachtung findet dabei ein unscheinbares postkartengroßes Stück Papier, nämlich die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad). Oft herrscht die irrige Auffassung vor, dass es sich hier um ein Dokument handelt, das ausschließlich im Rahmen der Baufertigstellung benötigt wird. Das ist leider völlig falsch und mag daran liegen, dass schon die unfallfreie Aussprache dieses Begriffs in spanischer Sprache einige Mühe verursacht.
Die „cédula“ ist ein Dokument, das von der Inselverwaltung ausgestellt wird und das den Nachweis erbringt, dass ein zu Wohnzwecken bestimmtes Gebäude die Mindestanforderungen an Größe, technische Anschlüsse und sanitäre Einrichtungen erfüllt. Sie ist damit ein staatliches Kontrollinstrument, was auch daran deutlich wird, dass Wasser, Kanal, Strom, Gas und Telefonanschluss nur eingerichtet werden dürfen, wenn eine „cédula“ vorliegt.
Aber für was soll eine „cédula“ denn gut sein, wenn die oben genannten Anschlüsse längst erfolgt sind? Dazu muss man wissen, dass eine „cédula“ eine Laufzeit von nur zehn Jahren hat und danach verlängert werden muss. Entsprechend gibt es sogar drei verschiedene „cédulas“: die bei Erstbezug (cédula de primera ocupación), diejenige, die bei einer Verlängerung ausgestellt wird (cédula de renovación) und schließlich die Negativbescheinigung für Immobilien, die zeitlich vor dem 01.03.1987 fertiggestellt wurden (cédula de carencia).
1. Cédula de primera ocupación
Diese ist immer dann erforderlich, wenn ein Gebäude erstmals fertiggestellt, an- oder umgebaut wurde oder eine Nutzungsänderung vollzogen werden soll.
Hier sind neben dem Nachweis des Eigentums Pläne und Fotografien vorzulegen, dies alles unterschrieben von dem Architekten, einschließlich der Katasterdaten, weiter die Baugenehmigung wie auch die Baufertigstellungs-Bescheinigung (certificado final de obra) des Architekten und der Gemeinde.
Allerdings nicht zu verwechseln mit der „licencia de primera ocupación“, die von der Gemeinde (Ayuntamiento) nach Abnahme des Gebäudes ausgestellt wird.
2. Cédula de renovación
Diese Verlängerungsbescheinigung ist nach Ablauf von zehn Jahren zu beantragen und hier sind erneut die Dokumente zum Nachweis des Eigentums vorzulegen, ein aktuelles Foto der Immobilie, datiert und unterschrieben vom Architekten, schließlich ein Lageplan der Immobilie mit den Katasterdaten, Bestätigung der Bewohnbarkeit durch den Architekten.
Damit ist die cédula de renovación für die Gemeinde ein Überprüfungsinstrument, um festzustellen, ob das zehn Jahre vorher errichtete Gebäude sich zum einen noch in einem bewohnbaren Zustand befindet, aber vor allem nicht etwa ohne Genehmigung verändert wurde.
3. Cédula de carencia
Diese Negativbescheinigung kann nur beantragt werden, wenn das fragliche Gebäude vor dem 1. März 1987 errichtet wurde.
In diesen Fällen sind ebenfalls ein Eigentumsnachweis und Fotos dem Antrag beizufügen ebenso wie ein Lageplan. Im entscheidenden Unterschied zu den beiden vorgenannten Genehmigungen reicht es hier aus, ein „certificado de situación urbanistica“ vorzulegen, aus dem hervorgeht, dass der Bau vor dem 1. März 1987 fertiggestellt wurde, dass kein Verfahren wegen Bauverstoß eingeleitet ist und dass nach dem 1. März 1987 keine baulichen Veränderungen vollzogen wurden.
Wie man erkennen kann, ist insbesondere die Verlängerung einer abgelaufenen cédula von größter Bedeutung im Rahmen eines geplanten Verkaufs. Ein gut beratener Käufer wird immer darauf bestehen, dass eine rechtsgültige „cédula„ vorgelegt wird.
Dr. Armin Reichmann
Rechtsanwalt / Abogado
Frankfurt am Main /
Palma de Mallorca
reichmann@dr-reichmann.com
Tel. 971 91 50 40
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