von Rechtsanwalt Dr. Armin Reichmann
Wer in Spanien eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, hat früher oder später unweigerlich mit zwei wichtigen Berufsständen zu tun: Makler und Rechtsanwälte, meistens in dieser Reihenfolge. Ganz einfach und konfliktfrei ist diese Beziehung nicht, das kann sie auch nicht sein, denn das liegt nachvollziehbar begründet darin, dass der eine nur dann Geld verdient, wenn er einen Käufer findet und ihn vom Kauf der Immobilie überzeugt, während der andere für seine Beratung bezahlt wird, selbst dann, wenn er seinem Mandanten von einem Kauf abrät.
Ein entscheidender Webfehler des Systems in Spanien besteht darin, dass ein Makler vom Verkäufer bezahlt wird, was schon für sich allein klar die Interessenlage definiert. Auftraggeber, Kunde und Rechnungsempfänger ist also der Verkäufer und es liegt schon in der Natur der Sache, dass entsprechend nur dessen Interessen vertreten werden. Wo bleibt also der Käufer? Dem kann man nur raten, die unabhängige Rechtsberatung, die er dringend braucht, woanders zu suchen.
Dabei liegt die größere Marktmacht natürlich bei den Maklern, die täglich bzw. wöchentlich hohe Beträge in die Werbung investieren und natürlich, wie das nun einmal in der Werbung ist, ihre eigenen Fähigkeiten im nur allerbesten Licht glänzen lassen. Nicht außergewöhnlich ist es, dass Makler den Käufern, sozusagen als Nebenleistung, auch Rechtsberatung anbieten. Klar, dies ist natürlich eine Mogelpackung: Eine solche in-house Rechtsberatung wäre zumindest in Deutschland unzulässig, möglicherweise sogar strafbar, denn die Unabhängigkeit eines Rechtsanwaltes ist natürlich dann mehr als fraglich, wenn er einerseits sein Gehalt vom Makler bezieht, aber andererseits streng objektiv einen Käufer beraten soll.
Ein schönes Beispiel für die mangelnde Unabhängigkeit ist der Umgang mit Anzahlungen. Üblicherweise wird von einem Käufer verlangt, dass er auf der Grundlage eines Optionsvertrages eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises leistet und zwar direkt an den Verkäufer. Aus der Sicht eines Käufers ist dies eine mittlere Katastrophe: 10 % mag vom Prozentsatz her nach wenig klingen, ist aber in der Realität nicht selten ein sechsstelliger Betrag, den ein Käufer gerade mal so an einen ihm bisher völlig unbekannten Verkäufer oder gar an eine Objektgesellschaft zahlen soll. Dies ist eine völlig unakzeptable Vorgehensweise, denn diese 10 % dürfen ausschließlich und nur bei einem unabhängigen Treuhänder landen, der eben auch sicherstellen kann, dass diese Anzahlung wieder an den Käufer zurückfließt, wenn der Verkäufer nicht absolut korrekt und lastenfrei überträgt (und diese Fälle gibt es). Kein Wunder, dass Makler bei dieser Vorgehensweise nicht die geringsten Probleme sehen: Zum einen vertreten sie ja die Interessen des Verkäufers und zum anderen, was noch viel wichtiger ist, haben sie üblicherweise mit dem Verkäufer vereinbart, dass bereits von dieser Anzahlung ein Teilbetrag an den Makler geht (meistens 25 %).
Leider gibt es noch eine weitere Unsitte, die durch die nach wie vor noch nicht überstandene Immobilienkrise ausgelöst wurde. Kaum ein Verkäufer erteilt heute Exklusivaufträge an nur einen Makler, und so wird ein Objekt oft von einer Vielzahl von Maklern angeboten. Wenn es nun zum Abschluss kommt, erheben gleich mehrere Makler Anspruch auf die Provision bzw. haben intern vereinbart, wer wie viel bekommt. Dies führt dazu, dass bei der notariellen Protokollierung des Kaufvertrages oft mehr Makler am Tisch sitzen als Parteien, denn die Makler wollen natürlich gleich und sofort ihre Provision aus dem Kaufpreis erhalten. Besonders ärgerlich ist das aus der Sicht eines Käufers, der mit den Maklern nicht das Geringste zu tun hat, weder mit ihnen einen Vertrag geschlossen hat, noch ihnen irgendwelche Beträge schuldet.
Dabei wäre das Ganze doch recht einfach: Die rechtliche und steuerliche Prüfung einer Immobilie, insbesondere die Feststellung jeglicher Lastenfreiheit darf und kann nur und ausschließlich von einem unabhängigen Rechtsanwalt oder Steuerberater durchgeführt werden, der im Übrigen auch für seine Aussagen haftet und eine entsprechende Haftpflichtversicherung besitzt. Dies müsste eigentlich auch im Interesse aller Makler sein, denn wir alle, Makler wie Rechtsanwälte, haben großes Interesse an einem funktionierenden und fairen Immobilienmarkt, bei dem die Interessenlage klar- und offengelegt wird und faire Waffengleichheit herrscht. Sorgen und Eifersüchteleien sollte es nicht geben, denn jeder vernünftige Rechtsanwalt wird sich dafür einsetzen, dass sein Mandant als Käufer die von ihm ausgesuchte Immobilie erwerben kann und wird alles dafür tun, eventuell bestehende Hindernisse aus dem Weg räumen.
Dr. Armin Reichmann
Rechtsanwalt, Palma de Mallorca
Tel. 971 91 50 40
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