Ein Artikel von Dr. Armin Reichmann
Mit Inkrafttreten des Gesetzes 4/2013 „Maßnahmen zur Flexibilisierung und Förderung des Mietwohnungsmarktes“ (Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) gelten seit dem 06. Juni 2013 in Spanien verschiedene Neuerungen im Mietrecht.
Wesentliche Teile des seit 1994 geltenden Mietrechtes wurden überarbeitet. Die gesetzliche Neuregelung gilt grundsätzlich nur für Mietverträge ab dem 5. Juni 2013, es sei denn, die Mietvertragsparteien vereinbaren die Anwendung der Neuregelung auch auf bereits bestehende Verträge.
Konkreter Anlass der Neuregelung war sicherlich die anhaltende Immobilienkrise in Spanien, in deren Rahmen der Immobilienverkauf stark zurückgegangen ist. Weiter ist zu sehen, dass in Spanien die Wohneigentumsquote mit über 80 % sehr hoch ist und ein grundsätzliches Interesse der Politik daran besteht, den Mietmarkt zu fördern. Nachstehend werden die wesentlichen Änderungen dargestellt:
1. Anwendbarkeit
Die Gesetzesänderungen sind ausdrücklich weder anwendbar auf die Vermietung von Ferienwohnungen noch auf gewerbliche Mietverträge.
2. Laufzeit
Die Mindestlaufzeit wurde von 5 Jahren auf 3 Jahre reduziert. Diese Regelung ist nicht abdingbar, sodass auch bei Verträgen mit geringerer Laufzeit der Mieter Anspruch auf eine entsprechende Verlängerung bis zum Erreichen der Mindestlaufzeit von 3 Jahren hat.
Sollte die Dauer des Mietvertrages von den Parteien nicht bestimmt worden sein, so wird angenommen, dass es sich jeweils um einen 1-Jahresvertrag handelt, der sich jeweils um 1 Jahr verlängern wird, bis die Mindestlaufzeit von 3 Jahren erreicht ist.
Unabhängig davon kann der Mieter einseitig mit einer Frist von 30 Tagen und frühestens nach Ablauf von 6 Monaten den Vertrag kündigen. Allerdings können für diesen Fall Schadensersatzansprüche des Vermieters vereinbart werden.
3. Eigenbedarf
Der Vermieter kann Eigenbedarf anmelden und vorzeitig kündigen. Dies gilt nur dann, wenn dies dem Mieter mit einer Frist von mindestens 2 Monaten angekündigt wird und mindestens ein Jahr seit Vertragsschluss vergangen ist.
4. Miethöhe
Mieterhöhungen können anders als früher losgelöst von der Inflationsrate frei vereinbart werden.
Die Parteien können bei einem über drei Jahre dauernden Mietverhältnis statt Mietzahlung die Renovierung der Wohnung oder Umbauten durch den Mieter vereinbaren.
Falls der Vermieter Verbesserungen am Mietobjekt durchführt, darf er die Miete um maximal 20 % erhöhen, dies gilt allerdings erst nach einer mindestens dreijährigen Mietdauer.
5. Fristlose Kündigung
Außer bei Nichtzahlung ist eine fristlose Kündigung durch den Vermieter auch dann zulässig, wenn der Mieter die Wohnung beschädigt oder bauliche Veränderungen vollzogen hat, die der Zustimmung des Vermieters bedurft hätten.
6. Räumungsverfahren
Räumungsverfahren wegen Nichtzahlung der Miete werden gestrafft. Weiter wird ein Register von rechtskräftigen Urteilen wegen nichtgezahlter Mieten eingerichtet.
7. Kauf bricht Miete
Der Erwerber einer vermieteten Immobilie hat (unabhängig von der Laufzeit des Mietvertrages) ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von 3 Monaten. Dies gilt dann nicht, wenn der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen wird. Diese Eintragung wird damit aus der Sicht eines Mieters praktisch zwingend.
8. Verzicht auf Vorkaufsrecht
Der Mieter kann im Mietvertrag auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht verzichten. Der Vermieter muss jedoch 30 Tage vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages den Mieter über die Verkaufsabsicht des Mietobjektes in Kenntnis setzen.
9. Sonstiges
Die Vereinbarung der Zuständigkeit eines Schiedsgerichts in Mietsachen ist zulässig. Zustellungen können rechtswirksam auch per E-Mail erfolgen, falls entsprechend vereinbart.
Im Falle des Todes des Mieters haben dessen Familienangehörige einen Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis. Allerdings können die Vertragsparteien bereits im Mietvertrag den Verzicht auf dieses Recht vereinbaren, wenn die anfängliche Dauer des Mietverhältnisses mehr als drei Jahre beträgt.
Dr. Armin Reichmann
Rechtsanwalt / Abogado
Frankfurt am Main / Palma de Mallorca
reichmann@dr-reichmann.com
Tel. 971 91 50 40
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