Spanien-Immobilien von A – Z
Die Autoren des Artikels, Löber & Lozano, haben als praktizierende Rechtsanwälte, Abogados und Steuerberater die Hand am Puls des spanischen Immobilienmarktes. In lockerer Folge bringen wir Vorabdrucke von Beiträgen aus der Neuauflage 2012 von Löbers Handbuch „Grundeigentum in Spanien“, in dem neueste Entwicklungen des Gesetzgebers und der zuständigen Gerichte aufgezeigt werden. Sowohl rechtliche als auch steuerliche Aspekte werden beleuchtet.
Denkmalschutz
Der Schutz von Denkmälern bedingt eine Beschränkung von Bautätigkeiten. Denkmäler werden als solche durch Flächenpläne gekennzeichnet. Die Beschränkungen bestehen vor allem in Bauverboten bei historischen Anlagen und in der Pflicht zur Erhaltung von Denkmälern durch den Eigentümer. Umbauten und der Abriss von Denkmälern sind genehmigungspflichtig. Bei Zuwiderhandlung kann die Liegenschaft enteignet werden. Für die Eigentümer von Denkmälern bestehen indes verschiedene steuerliche Begünstigungen. Beim Verkauf von Denkmälern steht dem Staat ein Vorkaufsrecht zu. Wer sich daher für den Erwerb eines Gebäudes in einem historischen Altstadtkern interessiert, sollte sich mit den einschlägigen Vorschriften vertraut machen.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass gemäß Art. 321 ff CP bestraft wird, wer ohne die erforderliche Genehmigung solche Gebäude abreißt oder umfangreich verändert, die aufgrund ihres historischen, künstlerischen, kulturellen oder denkmalsmäßigen Interesses besonders geschützt sind.
Katasterwert – Valor Catastral
Der Katasterwert bildet die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), Art. 60-77 LRHL, die alljährlich an die zuständige Gemeinde zu entrichten ist. Der Katasterwert der jeweiligen Liegenschaft ist dem Grundsteuerbescheid (recibo del IBI) zu entnehmen. Es wird empfohlen, eine Einzugsermächtigung zu Gunsten der Gemeinde einzurichten. Die Katasterdaten, wie beispielsweise der Katasterwert, können dann dem entsprechenden Kontoauszug entnommen werden.
Das Katasteramt unterscheidet zwischen dem Katasterwert von Grund und Boden (valor catastral del suelo) und dem Katasterwert der Gebäude (valor catastral de las construcciones). Beide Werte zusammen ergeben den Gesamtkatasterwert der Immobilie (valor catastral del inmueble). Der Katasterwert des Bodens und der Katasterwert der Gebäude richten sich nicht allein nach der jeweiligen Grundstücksgröße bzw. der Grundfläche der Gebäude. Vielmehr werden verschiedene weitere Faktoren berücksichtigt, wie beispielsweise die Lage, Eigenschaften des Bodens oder die urbanistische Qualifizierung, etc. Der Katasterwert des Bodens stellt gleichzeitig die Basis für die Berechnung der Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) dar. Für die Berechnung der alljährlich zu zahlenden Selbstnutzungserträge Ansässiger und Nichtansässiger (Steuerformular 210, ehemals Formular 214) wird wiederum der Gesamtkatasterwert (Grund und Boden und Gebäude) herangezogen.
Die meisten spanischen Autonomen Gemeinschaften legen den Katasterwert für die Berechnung des Mindeststeuerwertes für alle Formen der Immobilienübertragungen, also insbesondere Kauf/Verkauf, Erbschaft und Schenkung, zugrunde. Für die Berechnung des Mindeststeuerwerts wird der Katasterwert mit dem von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft veröffentlichten Hebesatz multipliziert.
Vorstehende Artikel sind Bestandteile der geplanten Neuauflage 2012 des Ratgeberklassikers „Grundeigentum in Spanien“, die das Wochenblatt vorab abdruckt. Die Autoren sind Dr. Burckhardt Löber, Rechtsanwalt und Abogado in Frankfurt (Tel. 00 49 – 69 96 22 11 – 23) und Fernando Lozano, Abogado und Asesor Fiscal in Valencia (Tel. 00 34 – 963 – 287793).
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