Spanien-Immobilien von A – Z
Die Autoren des Artikels, Löber & Lozano, haben als praktizierende Rechtsanwälte, Abogados und Steuerberater die Hand am Puls des spanischen Immobilienmarktes. In lockerer Folge bringen wir Vorabdrucke von Beiträgen aus der Neuauflage 2012 von Löbers Handbuch „Grundeigentum in Spanien“, in dem neueste Entwicklungen des Gesetzgebers und der zuständigen Gerichte aufgezeigt werden. Sowohl rechtliche als auch steuerliche Aspekte werden beleuchtet.
Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien
Wenn ausländische Immobilieneigentümer sich wegen ihres Wohnsitzes im Ausland um ihren Besitz in Spanien nicht selbst kümmern können, erfolgt die Wahrnehmung dieser Aufgabe zumeist durch Dritte. Hierbei ist zu unterscheiden zwischen Bewirtschaftung und Verwaltung der Immobilie.
Bewirtschaftung bedeutet die wirtschaftliche Nutzung des Eigentums, insbesondere durch Verpachtung oder durch Vermietung. Die Bewirtschaftung einer Immobilie ist dann auch entsprechend zu besteuern. In Spanien ist der Nettogewinn der Mieteinnahmen mit 24% zu besteuern. Wird die Immobilie nur teilweise vermietet, muss der Eigentümer anteilig für die Zeit, in der die Immobilie leer stand oder selbst genutzt wurde, die sog. Selbstnutzungserträge versteuern.
Bei der Verwaltung beispielsweise in Wohnungseigentümergemeinschaften handelt es sich jedoch um die Wahrnehmung von Gemeinschaftsaufgaben mit Bezug auf das einzelnen Personen zustehende Eigentum, also Apartments oder Geschäftsräume. In Urbanisationen gibt es gleichfalls eine Verwaltung, die sich um Gemeinschaftsbelange der Eigentümer kümmert. Allerdings tritt doch häufig eine Vermischung der Begriffe Bewirtschaftung und Verwaltung deshalb ein, weil aufgrund vertraglicher Abmachungen die Bewirtschaftung einer in Spanien ansässigen Person übertragen wird, die zumeist auch die Verwaltung ausübt. So obliegt zwar dem Präsidenten oder dem Verwalter einer spanischen Wohnungseigentümergemeinschaft die ureigenste Aufgabe der Verwaltung; er kann jedoch zusätzlich mit der Bewirtschaftung des Wohnungseigentums, z.B. mit der Vermietung, betraut werden. Hierzu bedarf es aber einer ausdrücklichen Beauftragung durch den einzelnen Wohnungs- oder Geschäftsraumeigentümer. Mehrheitsbeschlüsse in Bewirtschaftungsfragen gibt es nicht, weil diese das Eigentumsrecht des Einzelnen in seinem Wesen berühren und beeinträchtigen würden.
Grundbuchauszug – Nota Simple Informativa
Wer sich konkret für den Kauf einer Spanien-Immobilie interessiert, für den ist die Einholung eines Grundbuchauszugs ein absolutes „Muss“. Dadurch kann der Kaufinteressent beispielsweise prüfen, ob die sich als Eigentümer ausgebende Person tatsächlich als Eigentümer in dem Grundbuch eingetragen ist und ob die Immobilie belastet ist, oder mögliche Steuerforderungen in Bezug auf die Immobilie zu erwarten sind.
Bei der Einholung eines Grundbuchauszuges ist zwischen dem einfachen Grundbuchauszug (Nota Simple Informativa) und der Grundbuchbescheinigung (Certificación) zu unterscheiden. Bei der Nota Simple Informativa gemäß Art. 222 LH, handelt es sich nur um eine unverbindliche Auskunft des Grundbuchführers. In diesem Auszug wird im Wesentlichen der aktuelle Stand der Grundbucheintragung wiedergegeben. Nach der Immobilienbeschreibung erfolgt die Auflistung der Eigentümer sowie weiterer Rechtsinhaber wie beispielsweise Nießbraucher. Anschließend wird auf mögliche Beschränkungen der Eigentümerschaft und auf eingetragene Belastungen eingegangen. Ist der Eigentümer in den letzten Jahren beispielsweise seinen Steuerverpflichtungen nicht nachgekommen, findet sich oftmals eine entsprechende Eintragung im Grundbuch.
Dagegen erhält man mit der Eigentumsbescheinigung (Certificación) nach Art. 223 LH eine amtliche Bestätigung über alle oder aber bestimmte Eintragungen im Grundbuch, für deren Richtigkeit der Grundbuchführer haftet. Die Grundbuchbescheinigung kann deshalb ein relativ umfangreiches Dokument sein. Es ist auch möglich, eine Bescheinigung über bestimmte Eintragungen, wie beispielsweise die zuletzt eingetragene Hypothek oder den letzten Eigentümerwechsel, einzuholen. Als öffentliche Urkunde beansprucht die Certificación nach Art. 1218 CC öffentlichen Glauben, ist mithin bei Rechtsstreitigkeiten oder Erbschaften eine wichtige Urkunde. Für das tägliche Leben reicht dagegen der wesentlich günstigere einfache Grundbuchauszug aus. Die Beantragung eines Grundbuchauszuges und dessen fachgerechte Auswertung sind typische Anwaltsaufgaben. Es werden hierfür zunächst folgende Angaben benötigt: der Name des Inhabers, die Lage der Immobilie sowie nach Möglichkeit auch die Grundbuchdaten der Liegenschaft (Grundbuchamt, Grundstücksnummer, Seite, Buch und Band).
Bewohnbarkeitsbescheinigung – Licencia de primera ocupación
Mit der Bewohnbarkeitsbescheinigung, inzwischen in den meisten autonomen Gemeinschaften „licencia de primera ocupación“ genannt, bescheinigt die zuständige Behörde, dass eine Wohnung oder ein Wohnhaus für den Menschen bewohnbar ist. Daher ist sie Voraussetzung dafür, dass die Verträge hinsichtlich Elektrizität, Gas und Wasser abgeschlossen werden können. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung wird in der Regel von der jeweiligen Gemeinde nach Abschluss der Bauarbeiten auf Antrag des Eigentümers bzw. des Bauträgers ausgestellt. Dem Antrag auf Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung sind in der Regel folgende Unterlagen beizufügen:
• die Baugenehmigung,
• vom Architekten bzw. Bauleiter mit dem Sichtvermerk der Architektenkammer versehene Bauendabnahme
• Baubeschreibung und Bestätigung, dass die Errichtung des Baus in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung und den Architektenplänen erfolgte.
Üblicherweise wird die Bewohnbarkeitsbescheinigung vom Bauträger beantragt, wobei die vorgenannten Urkunden vorzulegen sind, wie auch der Nachweis der bezahlten Gebühr. Hat der Bauherr seine urbanistischen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinde nicht erfüllt, wird üblicherweise seitens der Gemeinde die Bewohnbarkeitsbescheinigung quasi als Faustpfand zurück behalten.
In einzelnen autonomen Gemeinschaften (z.B. Katalonien) ist die Vorlage einer gültigen Bewohnbarkeitsbescheinigung Voraussetzung für die Eintragung eines Immobilienkaufvertrages in das Grundbuch.
Eigentümer-Gemeinschaften
Eigentümergemeinschaften kann es sowohl unter Wohnungseigentümern als auch unter Eigentümern von Einzelhäusern in einer Urbanisation geben. In gleicher Weise regelt das Wohnungseigentumsgesetz (LPH) die rechtliche Situation von Urbanisationen, Art. 24. In beiden Fällen besteht eine Verpflichtung des einzelnen Eigentümers, sich an den Gemeinschaftskosten durch Zahlung der quotenmäßig auf ihn entfallenden Umlagen zu beteiligen.
Das spanische Wohnungseigentumsgesetz in deutscher Fassung mit Erläuterungen ist als Monographie erschienen: Löber / Pérez/ Huzel, Wohnungseigentum in Spanien, 5. Auflage 2005, Frankfurt/Main. edition für internationale wirtschaft.
Der RD 3288/1978 befasst sich mit der Urbanisationsgemeinschaft und dem sog. urbanistischen Unternehmen. Die Gründung einer derartigen Gesellschaft erfolgt aufgrund privater Initiative der Eigentümer in Zusammenarbeit mit der jeweiligen Gemeinde.
Vorstehende Artikel sind Bestandteile der geplanten Neuauflage 2012 des Ratgeberklassikers „Grundeigentum in Spanien“, die das Wochenblatt vorab abdruckt. Die Autoren sind Dr. Burckhardt Löber, Rechtsanwalt und Abogado in Frankfurt (Tel. 00 49 – 69 96 22 11 – 23) und Fernando Lozano, Abogado und Asesor Fiscal in Valencia (Tel. 00 34 – 963 – 287793).
