Ein Artikel von Dr. Armin Reichmann
Es gibt keinen Zweifel: wir stecken in Spanien mitten in einer Wirtschafts- und vor allem Immobilienkrise. Auch wenn immer wieder von einem beginnenden Wieder-Aufschwung gesprochen wird, bleibt es eine Tatsache, dass die Immobilienpreise auch auf Mallorca weiter auf dem Weg nach unten sind.
Im Nachhinein ist man immer schlauer und so lässt sich heute statistisch nachweisen, dass die Immobilienpreise in Spanien im Dezember 2007 ihren absoluten Höhepunkt hatten, eine wirkliche Trendwende ist nicht in Sicht: im Gegenteil, die Kurve zeigt, trotz der ständigen positiven Prognosen der verschiedenen Makler, weiter nach unten. Noch etwas zeigt die Statistik: wir befinden uns derzeit, was die Preise angeht, auf dem Niveau von 2003. Wer also im Jahr 2003 oder früher gekauft hat, würde bei einem heutigen Verkauf zumindest seinen seinerzeitigen Einkaufspreis wieder erzielen können, wer aber nach 2003 gekauft hat, muss mit Verlusten rechnen. Das sind natürlich nur statistische Daten, die im Einzelfall nicht zutreffen müssen, aber ich denke sie geben ein realistisches Bild über die derzeitige Lage.
Wer also trotz dieser widrigen Umstände einen angemessenen Kaufpreis erzielen will, muss schon Fantasie walten lassen: es gab Verlosungen und Versteigerungen, die aber absehbar erfolglos bleiben mussten. Dann gibt es die Finanz- und Anlagefraktion, die dem Verkäufer mit Verkaufsdruck suggerierte, doch ein Hypothekendarlehn auf sein Haus aufzunehmen, da die Renditen der gleichzeitig angebotenen Geldanlagen weit über den Hypothekenzins lägen. Aber auch hier hat sich Skepsis breitgemacht. Viele Immobilieneigentümer haben genau mit diesem System viel Geld verloren (und teilweise die Zwangsversteigerung ihres Hauses riskiert) und zum anderen sind Banken (es sei denn sie arbeiten mit genau diesen Anlage-Vermittlern zusammen) sehr kritisch geworden, was die Hypothekenvergabe angeht.
Welche Option bleibt denn nun noch für einen Eigentümer mit Liquiditätsbedarf? Immerhin, es bleibt die Alternative, das Haus statt zu verkaufen, es doch zu vermieten. Die Vorteile für einen Eigentümer liegen auf der Hand. Er erzielt regelmäßige Einnahmen, vermeidet einen bei einem Verkauf zur Unzeit anfallenden Verlust und die Verkaufsbemühungen können jederzeit, sobald bessere Zeiten kommen, wieder aufgenommen werden.
Tatsächlich ist seit Beginn der Krise zu beobachten, dass der früher kaum vorhandene Vermietungsmarkt auf Mallorca sich deutlich ausgeweitet hat. Mietinteressenten hat es zwar früher auch schon gegeben, die trafen aber auf überwiegend unwillige Hauseigentümer, die einfach nicht bereit waren, ihr Haus zu vermieten. Denn es gibt doch einige Risiken, von einer soliden Bonität des Mieters einmal abgesehen. Das zwingend anzuwendende spanische Mietrecht ist sehr mieterfreundlich und hält für sorglose Vermieter einige Fallstricke bereit; es wäre also grob fahrlässig, einen Mietvertrag ohne eingehende Beratung zu schließen:
* So gibt es ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Mieter, das tunlichst ausgeschlossen werden soll. (Deshalb wird in Immobilien-Kaufverträgen immer die Versicherung des Verkäufers aufgenommen „nicht vermietet“.)
* Weiter gilt für Wohnraummiete eine Mindestlaufzeit zugunsten des Mieters von fünf Jahren (der in Anzeigen oft verwendete Begriff der „Langzeitmiete“ kann also durchaus wörtlich genommen werden).
* Und bei eines evtl. über Jahre hinweg monatlich regelmäßig auf dem spanischen Konto eingehenden Miete, sollte man auch das Finanzamt (Hacienda) nicht vergessen, die in Spanien zu zahlende Quellensteuer (retención) beträgt immerhin 24% der (Netto-) Mieteinnahmen. Erfreulich immerhin, dass endlich Unterhaltungskosten abgesetzt werden dürfen. Das gilt nur für in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtige.
* Auch eine Kuriosität des spanischen Mietrechts muss erwähnt werden: die von dem Mieter zu zahlende Kaution muss zinslos bei der Landesregierung (z.B. Instituto Balear de la Vivienda) hinterlegt werden, entsprechend profitieren weder Mieter noch Vermieter von den Zinsen auf die Kaution. Im Gegenzug erhält die Landesregierung ein fortlaufendes zinsloses Darlehen von sämtlichen Mietern, kein schlechtes Geschäft.
Dr. Reichmann
Rechtsanwälte
Frankfurt am Main und
Palma de Mallorca
Steinlestr. 7
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