Mietvertrag mit Kaufoption in Spanien

Ein Artikel von Dr. Burckhardt Löber und Fernando Lozano

In Zeiten knappen Geldes passen sich vertragliche Konzeptionen an die Wirklichkeit an. Dies gilt insbesondere für einen so konjunkturabhängigen Markt wie den Immobilienmarkt.

Finden Verkäufe von Immobilien seltener statt, so sucht man in der juristischen Landschaft nach entsprechenden anderen juristischen Möglichkeiten der Verwertung der Immobilie. Eine solche stellt der Mietvertrag dar, kombiniert mit einer Kaufoption des Vermieters. Ein entsprechendes Vertragsmodell ist der „Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra“. Dieses Modell bietet sich an, wenn jemand zwar grundsätzlich am Kauf einer Immobilie interessiert ist,  gegenwärtig jedoch nicht über die entsprechenden Mittel verfügt oder sich aber erst später für einen Kauf entscheiden möchte. Diese Art des „Probewohnens“ ist  zugleich auch ein gutes Mittel gegen spätere Kaufreue. Angesichts hoher Immobilienhalden in Spanien besteht auch seitens der Bauträgergesellschaften immer mehr Interesse daran, die Vermarktung ihrer Immobilien über das Vertragsmodell des Mietkaufs zu realisieren.

Was sind die Einzelheiten?

Zunächst ist aufgrund des spanischen Mietvertragsgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos) vom 24.11.1994 ein Mietvertrag abzuschließen. Seitens der Bauträger wird in der Regel Wert darauf gelegt, dass das Objekt weder untervermietet wird noch eine Abtretung des Vertrages an Dritte erfolgen kann. Eine Befristung des Mietvertrages ist nur im Rahmen des spanischen Mietvertraggesetzes zulässig, was für den Vermieter zu Problemen führen kann. In dem entsprechenden Mietkaufvertrag ist üblicherweise vorgesehen, dass der Mieter die Kosten der Eigentümergemeinschaft zu zahlen hat. Weiterhin wird in der Regel eine Sicherheitsleis­tung in Form einer Monatsmiete oder eine entsprechende Bankbürgschaft verlangt.

Kaufoption

Bei dem Modell des Mietkaufs  ist im Vertrag eine Kaufoption des Vermieters zugunsten des Mieters als Kauf­interessenten enthalten. Weiterhin ist auch der Verkaufspreis, für den Fall, dass von der Option Gebrauch gemacht wird, festzulegen. Der Vermieter verlangt zumeist vom Mieter als Optionsnehmer die Zahlung eines Betrages oder die Übergabe eines Bankschecks für die Gewährung der Kaufoption. Die Höhe kann frei vereinbart werden, liegt aber in der Regel zwischen 5 und 10 % des Kaufpreises. Wird von der Kaufoption nicht binnen der vereinbarten Frist Gebrauch gemacht, verfällt diese je nach Vereinbarung ganz oder teilweise zugunsten des Vermieters.

Mit Fristablauf verliert dann das Optionsrecht des Mieters seine Gültigkeit. Im Normalfall wird in dem Mietkaufvertrag auch vereinbart, dass ein bestimmter Prozentsatz der Mietzahlungen auf den Kaufpreis anzurechnen ist. Üblich ist die teilweise oder volle Anrechnung insbesondere bei gewerblichen Anbietern von Neubauten. In entsprechenden Mietkaufverträgen verpflichtet sich gewöhnlich der Eigentümer, bis zum Zeitpunkt der vereinbarten Ausübung des Kaufoptionsrechts das Objekt weder zu verkaufen noch mit Dritten eine Kaufoption zu vereinbaren. Auch ist  jede der Parteien berechtigt, den privatschriftlichen Mietvertrag zu einem öffentlichen zu erheben durch entsprechende notarielle Protokollierung und anschlie­ßende Eintragung im zuständigen Grundbuchamt.

Hinzuweisen ist an dieser Stelle noch auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters. Bei gewerblichen Mietverträgen kann dieses Vorkaufsrecht abbedungen werden.

Volkswirtschaftlich gesehen stellt die Vertragsvariante des Mietkaufs ein adäquates Mittel dar gegen leer stehenden Wohn­raum in Zeiten knapper Kassen. Bei dem hier behandelten Vertragsmodell des Mietkaufs gilt im Hinblick auf die Verzahnung zweier Vertragstypen in Besonderheit das Gebot für den Interessenten, entsprechende Verträge erst nach sorg­fältiger Prüfung durch spezialisierte Rechtsanwälte abzuschlie­ßen.

Die Autoren

Dr. Löber ist als Rechtsanwalt in Frankfurt am Main und als Abogado in Valencia zugelassen. Er betreibt in Partnerschaft mit Rechtsanwalt Dr. Steinmetz eine Kanzlei in Frankfurt am Main (Tel. [+ 49] 069 96 22 11 23, www.l-s-w.de)  und mit Herrn Abogado und Asesor Fiscal Fernando Lozano Kanzleien in Valencia (Tel. [+34] 963 28 77 93) und Denia (Tel. 965 78 27 54), www.loeberlozano.com)

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