Ein Artikel von Dr. Burckhardt Löber und Fernando Lozano
Immobiliengeschäfte müssen vor Ort gut vorbereitet werden, insbesondere dann, wenn die Kaufvertragsparteien von weither zur Vertragsunterzeichnung anreisen.
Als besonders schwierig und konfliktreich haben sich notarielle Kaufverträge herausgestellt, in denen auf einer oder auf beiden Seiten ausländische Ehepaare beteiligt sind.
Folgender Fall mag dies veranschaulichen, der durch Beschluss vom 26.02.2008 von der spanischen Generaldirektion für Register und Notariate entschieden wurde.
Der Fall:
Ein französischer Staatsangehöriger hatte, als er noch ledig war, eine Immobilie in Spanien erworben. Die Eintragung im Grundbuchamt war erfolgt. Zeitlich danach war er die Ehe eingegangen. Anschließend wollte er die Immobilie verkaufen.
Bei der notariellen Vertragsverhandlung erschien er alleine, zumal er das Objekt seinerzeit auch alleine erworben hatte. Der spanische Notar protokollierte den Kaufvertrag (Escritura pública de compraventa). Der Grundbuchführer (Registrador de la Propiedad) verweigerte die Eintragung der Erwerberpartei unter Hinweis darauf, dass der französische Verkäufer seinen Ehegüterstand nicht belegt habe. Im Widerspruchsverfahren schloss sich die vorgenannte Generaldirektion der Rechtsansicht des Registerführers an und verweigerte die Eintragung.
Die Lösung:
Bei Veräußerungen, an denen ein Ehepartner beteiligt ist, muss dieser seinen ehelichen Güterstand, ob gesetzlich oder vertraglich vereinbart, beweisen. Der Beweis erfolgt üblicherweise durch eine Rechtsbescheinigung hinsichtlich des anwendbaren ausländischen Ehegüterrechts (Acreditación del derecho extranjero) aufgrund der Bestimmungen des Art. 36 der spanischen Hypothekenordnung. In den meisten Fällen ist jedoch die Zustimmungserklärung des Ehepartners ausreichend, die im Rahmen der notariellen Vertragsverhandlung erfolgen kann oder aufgrund einer öffentlichen Verkaufsvollmacht.
Quintessenz:
Manch ein Rechtsgeschäft scheitert an Situationen wie der hier aufgezeigten. Wer sich vorher schlau macht und die erforderlichen Urkunden rechtzeitig vorlegt, spart eine Menge Ärger und Nerven. Denn Anwaltshonorare sind in der Regel günstiger als die finanziellen Auswirkungen geplatzter Verträge.
Die Autoren
Dr. Burckhardt Löber ist als Rechtsanwalt in Frankfurt am Main und als Abogado in Valencia zugelassen.
Er betreibt in Partnerschaft mit Rechtsanwalt Dr. Steinmetz eine Kanzlei in Frankfurt am Main (Tel. [+ 49] 069 96 22 11 23, www.l-s-w.de) und mit Herrn Abogado und Asesor Fiscal Fernando Lozano Kanzleien in Valencia (Tel. [+34] 963 28 77 93) und Denia (Tel. 965 78 27 54), www.loeberlozano.com)
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