Ein Artikel von Fernando Lozano und Dr. Burckhardt Löber
A. Tipps für Immobilienbesitzer:
1. Bestandsaufnahme
Ist die Immobilie verkaufsbereit, wenn morgen ein ernsthafter Interessent vor der Tür steht? Das heißt: Sind evtl. Erbschaften, Ehescheidungen, Neubauerklärungen, Swimmingpool etc. bereits im spanischen Grundbuch legalisiert? Wenn nicht, sofort die erforderlichen Maßnahmen ergreifen!
2. Vollmachtssituation
Liegen notarielle Vollmachten vor, um rasch handeln zu können, evtl. auch bei schwerer Erkrankung? Das heißt Verkaufsvollmacht, Vollmacht zur Aufhebung des Miteigentums, Steuervollmacht, Vorsorgevollmacht, Patientenverfügung? Sind deutsche notarielle Vollmachten mit der Apostille versehen? Liegt eine beglaubigte spanische Übersetzung vor?
3. Übertragung zu Lebzeiten
Steht morgen kein Interessent vor der Tür: Übertragung zu Lebzeiten an Kinder, Enkel, Verwandte? Die genaue Steuersituation muss zuvor festgestellt werden.
4. Verkauf an mehrere Interessenten
Kommt auch ein Verkauf an mehrere Interessenten in Frage (eine Art Time-Sharing)? In diesen Fällen sollten die Einzelheiten der Nutzung frühzeitig festgelegt werden.
5. Mietkauf
Diese Rechtsfigur findet in jüngster Zeit häufig Anwendung. Bereits im Mietvertrag werden die Konditionen eines evtl. Kaufvertrags festgelegt.
6. Schenkung durch Residente an Residente
Insoweit sollte vor Anhebung der Steuersätze im Rahmen der zu erwartenden Steuerreform von den aktuellen niedrigeren Steuersätzen der Comunidades Autónomas für Residente Gebrauch gemacht werden. D.h. Übertragung der Immobilie noch bei günstigen Steuersätzen.
7. Lebenslanges Nießbrauchsrecht
Soll eine Immobilie verkauft oder übertragen werden, ohne dass die gegenwärtigen Eigentümer diese verlassen, kommt ein Kaufvertrag über das bloße Eigentum (nuda propiedad) in Betracht.
8. Rückständige Steuern und Vermögensteuer
In letzter Zeit bemühen sich die spanischen Finanzverwaltungen verstärkt darum, Immobilienbesitzer ausfindig zu machen, die bisher keine Steuererklärungen abgegeben haben. Insoweit wird für die letzten vier Jahre, die nicht verjährt sind, die Steuer nachgefordert. Achtung, Gefahr einer Zwangsversteigerung der Immobilie bei nicht rechtzeitiger Steuerzahlung. Evtl. Steuerstrafbestand.
Per September 2011 wurde die Vermögensteuer wieder eingeführt. Dies hat auch Auswirkungen auf Residente und Nichtresidente.
B. Tipps für Interessenten spanischer Immobilien (Käufer):
9. Kauf vom Bauträger
Bis zum 31.12.2011 ist beim Kauf vom Bauträger die spanische Mehrwertsteuer (IVA) halbiert und beläuft sich auf lediglich 4%. Es ist zu erwarten, dass diese Regelung von der neuen Regierung nach der Wahl verlängert wird.
10. Grundbuchauszug
Liegt ein aktueller Grundbuchauszug vor? Ist bei bebauten Immobilien die Neubauerklärung eingetragen? Ist das Objekt belastet? Existieren evtl. Steuernachforderungen?
Die Autoren sind Dr. Burckhardt Löber, Rechtsanwalt und Abogado in Frankfurt (er betreibt in Partnerschaft mit Rechtsanwalt Dr. Steinmetz eine Kanzlei)(Tel. 00 49 – 69 96 22 11 – 23) und mit Fernando Lozano, Abogado und Asesor Fiscal in Valencia (Tel. 00 34 – 963 – 287793).
