Spanisches Immobilienrecht von A – Z
Die Autoren des Artikels, Löber & Lozano, haben als praktizierende Rechtsanwälte, Abogados und Steuerberater die Hand am Puls des spanischen Immobilienmarktes. In lockerer Folge bringen wir Vorabdrucke von Beiträgen aus der Neuauflage 2012 von Löbers Handbuch „Grundeigentum in Spanien“, in dem neueste Entwicklungen des Gesetzgebers und der zuständigen Gerichte aufgezeigt werden. Sowohl rechtliche als auch steuerliche Aspekte werden beleuchtet.
Dieses Gesetz regelt allgemein die Baumaterie in Bezug auf Beteiligte, ihrer Haftung, deren Umfang und Dauer wie auch die unterschiedlichen Arten der Baumängel. Aufgrund des Gesetzes wurde eine obligatorische Baumängelversicherung eingeführt, die dem Bauherrn oder seinen Rechtsnachfolgern einen Direktanspruch in die Versicherung geben. Hierbei werden in Bezug auf Baumängel folgende Unterscheidungen mit jeweils unterschiedlicher Haftungs- und Versicherungsdauer getroffen:
– Haftung für strukturelle Baumängel: 10 Jahre. Haftung sämtlicher am Bau Beteiligter.
– Haftung für Schäden, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen: 3 Jahre. Es handelt sich hierbei insbesondere um Mängel, die auf fehlerhaften Materialien oder Installationen beruhen. Auch hier haften sämtliche am Bau Beteiligte.
– Haftung für geringfügigere Ausführungsmängel an Fertigstellungs- oder Ausbauelementen: 1 Jahr.
Fristbeginn: Jeweils die Abnahme des Bauwerks. Auch der Abnahmebegriff wird in dem Bauordnungsgesetz klar definiert.
Obligatorische Bauversicherung
Weil die Einführung der obligatorischen Bauversicherung für alle drei Mängelarten auf einmal die Baupreise übermäßig in die Höhe getrieben und die heiß laufende Baukonjunktur weiter erhitzt hätte, ist zunächst nur die wichtigste Versicherung – die für strukturelle Baumängel – mit ihrer zehnjährigen Dauer in Kraft getreten. Der Notar darf eine Neubauerklärung ohne Vorlage der Versicherungspolice protokollieren, der Grundbuchführer diese nicht in das Grundbuch eintragen.
Eine einzige Ausnahme gilt für den sogenannten „autopromotor“ einer einzigen Wohneinheit zur Selbstnutzung, d.h. für den Bauträger, der zugleich Eigentümer ist und das Objekt nach Fertigstellung selbst zu nutzen beabsichtigt. Wird jedoch das Objekt innerhalb der Zehnjahresfrist an einen Dritten verkauft, so ist die obligatorische Bauversicherung zwingend abzuschließen, es sei denn, der neue Eigentümer verzichtet hierauf.
Wer sind die am Bau Beteiligten und wie weit reicht deren Haftung?
Das Gesetz definiert die am Bau Beteiligten und ihre Funktion wie folgt:
– Bauträger – promotor
– Architekt („Arquitectos“) und Statiker („Arquitectos Técnicos“ auch „Aparejadores“ genannt) – proyectista. Er ist für das Verfassen des Bauprojektes zuständig. Bauprojekte bezüglich Wohnraum müssen von einem Architekten verfasst werden.
– Bauunternehmer – constructor. Dieser führt das Projekt gemäß Plan durch.
– Bauleiter – director de obra (in der Regel der Architekt) und director de la ejecución de la obra (in der Regel der Statiker). Die Bauleiter wachen über die Bauarbeiten, auch in technischer, ästhetischer, urbanistischer und umweltrechtlicher Hinsicht gemäß der Bauerlaubnis. Weitere Beteiligte sind die Laboratorien, die die Bauqualitätsprüfungen vornehmen und überwachen.
– Die Zulieferer – suministradores de productos sind weitere Beteiligte, also Lieferanten, Importeure, Baustoffgroßhändler. Deren Verpflichtung ist es, in jeder Hinsicht fehlerfreies Baumaterial zu liefern.
Hauptanliegen des Gesetzgebers ist es, die Qualität der Neubauten auf ein hohes Niveau zu heben und Pfusch am Bau zu verhindern. Den Architekten und Statikern kommt aufgrund ihrer akademischen Ausbildung zudem die Aufgabe des Koordinators für Sicherheit und Gesundheit aufgrund des Königlichen Dekrets 1627/1997 zu.
Eine weitere Neuerung des Gesetzes war die Einführung des sogenannten Gebäudebuchs („Libro del Edificio“), welches den Bauherren auszuhändigen ist.
Vorstehender Artikel ist Bestandteil der geplanten Neuauflage 2012 des Ratgeberklassikers „Grundeigentum in Spanien“, die das Wochenblatt vorab abdruckt. Die Autoren sind Dr. Burckhardt Löber, Rechtsanwalt und Abogado in Frankfurt (Tel. 00 49 – 69 96 22 11 – 23) und Fernando Lozano, Abogado und Asesor Fiscal in Valencia (Tel. 00 34 – 963 – 287793).
