Die „escritura“ – Garantie oder Mogelpackung

Ein Artikel von Dr. Armin Reichmann

Wer nach langer Suche endlich seine Traumimmobilie in Spanien gefunden hat, weiß sehr genau, dass dem Termin beim Notar entscheidende Bedeutung zukommt. Hier wird er den notariellen Kaufvertrag (escritura publica de compra-venta) unterzeichnen, vor allem aber wird er den Kaufpreis (von Sondersituation einmal abgesehen) in voller Höhe an den Käufer bezahlen, sein Geld ist er also schon mal los.

Was aber steht dem gegenüber? Welche unanfechtbare Rechtsposition erwirbt der Käufer mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages? Hier lohnt ein genauer Blick auf den üblichen Text einer escritura publica de compra-venta. Wer meint, es handele sich dabei um ein komplexes juristisches Dokument, der irrt sich. Mit ordentlichen spanischen Sprachkenntnissen lässt sich der wesentliche Inhalt ohne Weiteres erfassen, denn die Urkunde ist klar gegliedert.

Unter COMPARECEN werden die tatsächlich vor dem Notar auftretenden Personen nach Name, Anschrift, Ausweisdokument und natürlich Steuernummer beschrieben.

Unter INTERVIENEN wird, sofern dies der Fall ist, erläutert, für wen diese anwesenden und unterzeichnenden Personen tatsächlich handeln. Hier wird also beispielsweise beschrieben und natürlich auch durch die entsprechenden Urkunden nachgewiesen, ob einer der Anwesenden in Vollmacht handelt oder aber als Geschäftsführer für eine Gesellschaft.

Unter EXPONEN wird sodann der Gegenstand der Transaktion beschrieben, also hier eine bestimmte Immobilie. Diese wird nach Größe und Grenzen und auch den Aufbauten dargestellt. An dieser Stelle ist größte Aufmerksamkeit geboten, denn nur das was auch im Grundbuch beschrieben ist, unterliegt dem guten Glauben (fe pública) des Grundbuchs.  Hier lohnt sich, nachzuprüfen, ob die Beschreibung im Grundbuch auch tatsächlich den Angaben entspricht, die man vom Verkäufer oder Makler erhalten hat.

Kompliziert wird die Sache noch dadurch, dass die Flächenangabe im Kataster oft abweichend ist. Dort finden sich auch manchmal andere Aufbauten als im Grundbuch, was rechtlich ohne Belang ist. Das Kataster ist nur dazu da, Grundlagen für Steuerzahlungen zu erfassen, ein dort eingetragener Pool (der im Grundbuch fehlt) gibt keine Garantie für dessen Legalität. Wie groß das erworbene Grundstück wirklich ist, wird man (außerhalb von einer geschlossenen Bebauung) auch erst dann erfahren, wenn man eine offizielle Vermessung durchführen lässt. Wer also eine „finca rústica“ erwirbt, sollte sicherheitshalber einen Kaufpreis per Quadratmeter vereinbaren, um später vor Enttäuschungen sicher zu sein.

Auch wenn der Notar unmittelbar vor Protokollierung eine Grundbuchauskunft einholt, gibt es keine Garantie dafür, dass bei Vorlage des notariellen Kaufvertrages im Grundbuch noch die gleiche Rechtslage gegeben ist. Der protokollierende Notar schließt sogar ausdrücklich im Text der Urkunde jegliche Haftung dafür aus und erklärt geradezu lakonisch, dass diejenige Grundbuchlage Rechtskraft hat, die bei Vorlage der nun protokollierten Urkunde im Grundbuch gegeben ist. Und wenn nicht einmal der Notar dafür die Hand ins Feuer legt, kann man sich als Käufer schon allein gelassen fühlen. Man mag es sehen wie man will, aber hier liegt ein eindeutiger Webfehler im spanischen Rechtssystem vor, der im Grunde genommen auf dem ständig schwelenden Konflikt zwischen Notaren und Grundbuchrichtern beruht. Es könnte ja alles so einfach sein: bei seiner Anfrage vor Protokollierung müsste der Notar berechtigt sein, das Grundbuch (beispielsweise) für 48 Stunden zu sperren, bis nämlich die anvisierte Protokollierung stattgefunden hat. Dann wären selbst theoretische Risiken ausgeschlossen, aber wie gesagt, die Grundbuchrichter wollen partout nicht, dass Notare eine wenn auch nur kurzfristige Macht über „ihr“ Grundbuch erwerben.

Unter PACTOS oder ACUERDAN werden sodann in der Urkunde die tatsächlichen Vereinbarungen der Parteien aufgeführt.  Die entsprechenden Klauseln werden üblicherweise auf knapp zwei DIN A4 Seiten abgehandelt. Ausführliche Regelungen zu Haftung und Gewährleistung gibt es nicht. Es wird der Kaufpreis und dessen Zahlungsweise beschrieben, mit dem Hinweis darauf (sofern der Verkäufer ein  Nicht-Residenter ist), dass 3 % des Kaufpreises von dem Käufer einbehalten und als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer des Verkäufers an das Finanzamt einbezahlt werden. Es folgt die Quittungserklärung des Verkäufers (Ratenzahlungen werden nur außerordentlich selten vereinbart) und die Vereinbarung, wer welche Kosten und Steuern zu tragen hat, wobei absolut üblich und rechtlich korrekt alle Steuern und Kosten zulasten des Käufers gehen mit Ausnahme der Wertzuwachssteuer (plus valía).

Wer also hofft, bei dem Notar eine absolute Sicherheit zu erlangen, irrt sich: ein Käufer muss seine Hausaufgaben weit früher erledigt haben.

Der Autor

Dr. Armin Reichmann

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