Ein Artikel von Dr. Armin Reichmann
In der Artikelreihe „Immobilienerwerb in Spanien 2013“ erläutert Dr. Reichmann detailliert die notwendigen Schritte und die immobilien- wie steuerrechtlichen Aspekte von Immobilientransaktionen in chronologischer Reihenfolge. Die Fortsetzungen können Sie in den nächsten Ausgaben des Wochenblatts lesen.
PHASE 2: Prüfen, prüfen, prüfen
Ich gebe zu, die Überschrift klingt etwas unbeholfen, richtig ist sie trotzdem. Ich möchte auch davor warnen, zu glauben, Anwälte würden es ohnehin gerne kompliziert machen. Im Einzelfall mag das sein, aber hier geht es nicht um mehr oder weniger prüfen, sondern um richtig oder falsch, das ist ein großer Unterschied. Wenn Sie einmal ihr Geld los sind, wird es sehr schwer, das Rad noch einmal zurückzudrehen.
Aus der Sicht eines Beraters ist der gefährlichste Moment der, in dem nach vielen vergeblichen Versuchen endlich das Traumhaus gefunden wurde. Der Eigentümer und Verkäufer ist höchst sympathisch, man sitzt auf der Terrasse bei einem Glas Wein und wird sich auch über den Preis handelseinig. Der Verkäufer hat zufällig einen kleinen Vertrag vorbereitet, danach sollen die Anwälte nur schnell noch über ein paar Papiere drüber schauen, ist ja alles nur Formsache und dann schnell zum Notar….aber, wie gesagt, sehr sehr gefährlich! Dabei will ich keineswegs unterstellen oder andeuten, dass diese Gefahr von dem Verkäufer ausgeht, weil dieser täuschen oder etwas verheimlichen wollte, nein, es geht vielmehr darum, dass in dieser Phase wichtige Rechtspositionen eines Käufers unbeachtet bleiben können bzw auf solche verzichtet wird.
An dieser Stelle muss stattdessen dringend Vernunft einsetzen, und da empfiehlt es sich, wie ein Pilot vor einer langen Flugreise eine Checkliste durchzugehen und zwar selbst dann, wenn man fest davon überzeugt ist, es kann sowieso nichts passieren.
Ich habe in der Überschrift nicht ohne Grund dreimal das gleiche Wort verwendet, nämlich für a) rechtlich prüfen, b) steuerlich prüfen und c) technisch prüfen. Natürlich gibt es für alles auch englische Begriffe, die etwas edler klingen, aber nichts anderes aussagen: legal due diligence, tax due diligence, tecnical due diligence. Leider kann ich Ihnen mit dem letzten Begriff nicht sehr viel weiterhelfen, hierzu benötigen Sie einen Architekten oder Ingenieur, der Ihnen bestätigt, dass die Immobilie baulich in Ordnung und vor allem, was die Technik und Installation (Pool!) angeht, mängelfrei ist. Ob eine tecnical due diligence allerdings in jedem Fall erforderlich ist, muss der Käufer selbst entscheiden.
Eine Checkliste finden Sie in der Fotogalerie – Foto2.
PHASE 3: Verträge
3.1 Optionsvertrag
Sicherlich liegt der wichtigste Unterschied zwischen dem deutschen und dem spanischen Immobilienrecht darin, dass in Spanien auch privatschriftliche Verträge über Immobilien volle Rechtsgültigkeit haben, eine notarielle Protokollierung ist also zum Eigentumserwerb nicht zwingend erforderlich. Zwar hat der Notarvertrag seine Bedeutung, weil er die unerlässliche Eintragung im Grundbuch ermöglicht (s. hierzu später Ziff. 3.2), aber privatschriftliche Verträge eröffnen die Möglichkeit für die Parteien, sich ohne größere Formalitäten verbindlich zu verpflichten.
Um das zu erreichen, hat sich in der Praxis der Optionsvertrag durchgesetzt. Er bindet den Verkäufer für einen bestimmten Zeitraum (üblicherweise sechs Wochen bis drei Monate), er erhält dafür einen Optionspreis, der auf den Kaufpreis angerechnet wird. Der Verkäufer muss in dem Optionsvertrag versichern und garantieren, dass die Immobilie mängelfrei ist, über alle gesetzlichen Genehmigungen verfügt und auf dem Laufenden mit allen Steuern und Abgaben ist (um nur einige zu nennen). Der Käufer wird seinerseits die Optionsfrist nutzen, um diese Angaben zu überprüfen. Der Verkäufer muss in dieser Phase alle hierzu angeforderten Dokumente und Nachweise beibringen. Natürlich muss der Käufer auch ein jederzeitiges Besichtigungsrecht haben.
Sollte sich nach Ablauf der Optionsfrist herausstellen, dass die Garantien des Verkäufers unzutreffend waren oder sollte er abredewidrig an einen Dritten verkaufen, muss er den doppelten Optionspreis an den Käufer zahlen. Zahlt hingegen der Käufer nach Ablauf der Optionsfrist und positiv abgelaufener Prüfung den Restkaufpreis nicht, verfällt der Optionspreis zugunsten des Verkäufers, also alles eine faire Regelung.
Aus rechtlicher Sicht handelt es sich bei einem Optionsvertrag eigentlich um ZWEI Verträge: zum einen den Optionsvertrag an sich, in den die Optionsfrist, der Optionspreis und die Garantien des Verkäufers aufgenommen werden, einschließlich Termin, Uhrzeit und Notar für die notarielle Protokollierung, und zum anderen um den im Anhang zum Optionsvertrag beigefügten Entwurf des notariellen Kaufvertrages mit allen Klauseln und Bedingungen (u.a. wer zahlt Kosten und Steuern), denn es macht ja wohl keinen Sinn, dass die Parteien nach Ablauf der Optionsfrist noch über den Inhalt des notariellen Kaufvertrages verhandeln und damit neue Risiken und Unsicherheiten schaffen.
Wer mit dem Optionsvertrag alles richtig macht, dem kann nachher kaum noch etwas passieren. Leider wird in der Praxis immer wieder gefordert, dass der Optionspreis direkt an den Verkäufer zu zahlen ist. Hier bestehen jedoch erhebliche Risiken. Bei einem Optionspreis von üblicherweise 10% des Kaufpreises reden wir über einen oft ganz erheblichen Betrag, den man auf das Konto einer bis vor wenigen Tagen völlig unbekannten Person überweist, deren Beteuerungen und Zusicherungen man einfach nur glauben muss. Besser ist es, dass der Optionspreis treuhänderisch hinterlegt wird, z.B. bei einem Notar oder Rechtsanwalt, die gegen die möglichen Vermögensschäden versichert sind. Dieser Treuhänder wird von den Parteien im Rahmen des Optionsvertrages angewiesen, die Auszahlung des Optionspreises wie oben beschrieben zu leisten, sobald die jeweilige Bedingung eingetreten ist.
Im Ergebnis ist damit die Optionsfrist ein extrem wichtiger Zeitraum für den Käufer, der nun, mit eigenem und gegebenenfalls fremdem Sachverstand, die Immobilie auf Herz und Nieren prüfen kann. Dies würde natürlich dadurch erheblich erleichtert, dass der Verkäufer in Kenntnis möglicher Käufer-Anfragen bereits genau die Dokumentation zusammengestellt hat, die er selbst vernünftigerweise erwarten würde, wenn er auf der Käuferseite wäre. Dies ist leider aber nur allzu selten der Fall.
Dr. Armin Reichmann
Rechtsanwalt / Abogado
Frankfurt am Main /
Palma de Mallorca
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