Ein Artikel von Dr. Armin Reichmann
In der Artikelreihe „Immobilienerwerb in Spanien 2013“ erläutert Dr. Reichmann detailliert die notwendigen Schritte und die immobilien- wie steuerrechtlichen Aspekte von Immobilientransaktionen in chronologischer Reihenfolge. Die Fortsetzungen können Sie in den nächsten Ausgaben des Wochenblatts lesen.
4. Das Grundbuch (Registro de la Propiedad) und das Kataster (catastro)
a) Der Inhalt des Grundbuchs genießt in Spanien öffentlichen Glauben und kann, anders als Privatverträge, auch jedem Dritten entgegengehalten werden.
Das Grundbuch ist öffentlich, sodass es jedermann praktisch ohne Einschränkung offensteht. Mit der Angabe eines Namens kann jeder Berater relativ schnell und online einen einfachen Grundbuchauszug (nota simple) besorgen.
Es ist nicht ganz einfach, einen vollständigen spanischen Grundbuchauszug (certificación) richtig zu lesen. Eintragungen werden nicht, wie im deutschen Recht, nach Abteilungen gegliedert, sondern es werden fortlaufend alle Rechtsvorgänge ohne Unterscheidung durchnummeriert. Daneben sind Randvermerke (notas marginales) zu beachten. Schließlich wird bei der Eintragung eines Rechtsvorgangs beinahe der gesamte Urkundentext wörtlich wiedergegeben, was deshalb erforderlich ist, weil im Grundbuch keine Urkunden verwahrt werden, sodass es oftmals nicht ganz einfach ist, aus einem mehrseitigen Grundbuchauszug die relevanten Angaben herauszufiltern. Immerhin: Wenn Sie die Worte: „sin cargas“ oder „no tiene cargas“ lesen, wissen Sie, dass das Grundstück lastenfrei ist.
Pläne werden im Grundbuch nicht geführt. Angaben zur Lage, Größe und Grenzen eines Grundsstücks erfolgen nach den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten wie „Weg“, „Straße“ oder durch Angabe des Namens des Grundstücksnachbarn, sind also (ungeachtet des „öffentlichen Glaubens“ des Grundbuchs) keineswegs leicht und zweifelsfrei feststellbar. Vor einem geplanten Erwerb insbesondere außerhalb einer geschlossenen Bebauung oder bei nicht erschlossenen Grundstücken empfiehlt es sich daher, eine offizielle Vermessung (estudio topográfico) in Auftrag zu geben und diese als Anlage dem Vertrag beizufügen. Haben Sie Zweifel an der Größe eines unbebauten Grundstücks, vereinbaren Sie lieber einen Preis pro qm, damit Sie bei Feststellung einer Mindergröße ggf. Rückforderungen stellen können.
Anders als das deutsche Grundbuch lässt das spanische „Registro de la Propiedad“ zu, dass durch Erklärung des Eigentümers auch Aufbauten eingetragen werden können. Dies erfolgt in der Weise, dass der Eigentümer vor einem Notar in einseitiger Form eine Neubauerklärung (declaración de obra nueva) protokolliert, in der die (legal!) errichteten Aufbauten im einzelnen beschrieben und die Räume nach Fläche und Zuordnung definiert werden. Diese Urkunde wird dann im Grundbuch eingetragen.
b) Kataster und Grundbuchamt sind in Deutschland eng miteinander verzahnt, erfüllen aber völlig unterschiedliche Funktionen. Der wesentliche Unterschied beider Institutionen liegt vor allen darin, dass das Kataster die tatsächlichen Verhältnisse (Lagebezeichnung, Grenzen und Größe sowie Nutzungsart) und das Grundbuch die rechtlichen Verhältnisse (Eigentum und sonstige Grundstücksrechte) nachweist.
Dabei müssen das Kataster und das Grundbuch aufgrund gesetzlicher Vorschriften (§ 5 HVG, § 6 KatasterGes) hinsichtlich der Bezeichnung der Grundstücke, der Angabe ihrer Flächengröße sowie ihrer Eigentümer und sonstigen Berechtigten ständig in Übereinstimmung gehalten werden. Dies geschieht von Amts wegen, wobei die Übereinstimmung zwischen beiden Behörden durch gegenseitige Veränderungsmitteilungen und deren kontinuierliche Bearbeitung sichergestellt wird.
Die rein sprachliche Übereinstimmung der Begriffe „Kataster“ und „Catastro“ in der deutschen bzw. spanischen Sprache bedeutet leider nicht, dass die Begriffe auch inhaltlich und funktional deckungsgleich sind, davon kann in Spanien keine Rede sein. Bedauerlicherweise gibt es in Spanien nach wie vor kein funktionierendes Katasterwesen. Zwar gibt es ein „catastro“, das bei der Gemeinde angesiedelt ist; und dort gibt es sogar Pläne, diese Behörde hat aber, anders als in Deutschland, ausschließlich fiskalische Bedeutung zur Berechnung der jährlichen Grundsteuer IBI. Das „Catastro“ ist demnach auch kein staatliches Vermessungsamt. Es gibt keinerlei Abstimmung mit dem Grundbuchamt. Es entspricht also absoluter Normalität in Spanien, dass im Kataster eine andere Grundstücksgröße angegeben ist als im Grundbuch und dass dort andere oder mehr Aufbauten angegeben sind. Da die Gemeinde möglichst viel Steuern kassieren will, trägt sie gerne auch ohne Genehmigung errichtete Aufbauten (klassischer Fall: Swimmingpool) im Kataster ein; was entsprechend in keiner Weise als stillschweigende Legalisierung betrachtet werden darf. Ein Rechtsanspruch lässt sich also daraus nicht herleiten.
Dr. Armin Reichmann
Rechtsanwalt / Abogado
Frankfurt am Main /
Palma de Mallorca
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