Ein Artikel von Dr. Armin Reichmann
In der Artikelreihe „Immobilienerwerb in Spanien 2013“ erläutert Dr. Reichmann detailliert die notwendigen Schritte und die immobilien- wie steuerrechtlichen Aspekte von Immobilientransaktionen in chronologischer Reihenfolge. Mit Teil 6 endet die Artikelreihe.
5.2 Steuern beim Erwerb
5.2.1 Mehrwertsteuer oder Übertragungssteuer?
Beim Erwerb kann grundsätzlich die spanische Mehrwertsteuer IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) anfallen oder aber die Übertragungs-Steuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die der deutschen Grunderwerbssteuer entspricht. Beide Steuern schließen sich wechselseitig aus.
Die Mehrwertsteuer wurde zum 01.09.2012 angehoben: der allgemeine Satz von 18% auf 21%, der reduzierte Satz von 8% auf 10% während der superreduzierte Satz (tipo superreducido) bei 4% bleibt, der aber im Immobilienbereich keine Rolle (mehr) spielt.
Wie in Deutschland fällt die Mehrwertsteuer nur dann an, wenn von einem Unternehmer gekauft wird. Es gelten folgende Steuersätze:
• 21% IVA bei Erwerb von unbebauten Grundstücken
• 10% IVA beim Erwerb von Wohnungen oder Häusern
• Neben der Mehrwertsteuer fällt zusätzlich 1,2% AJD- Steuer (Dokumenten-Steuer) an.
Die Mehrwertsteuer wird beim Kauf direkt an den Verkäufer gezahlt; WICHTIG: zusätzlich muss der Verkäufer eine Rechnung mit ausgewiesener IVA erstellen.
Beim Kauf von einem Nichtunternehmer und immer dann, wenn keine Mehrwertsteuer anfällt, ist ITP zu zahlen. Früher galt ein linearer Satz von 7%, nun gelten für die Balearen seit dem 1. Januar 2013 folgende (gleitenden) Steuersätze:
• Bis zu einem Kaufpreis von 400.000 € 8%,
• ab 400.000,01 € bis 600.000 € 9%
• und ab 600.000,01 € 10%.
5.2.2 Quellensteuer des Verkäufers (retención)
Wird von einem nicht-residenten Verkäufer erworben, ist der Käufer verpflichtet, 3% des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf den möglichen Gewinn des Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen (hierzu unten 5.4.1).
5.2.3 Wertzuwachssteuer (plus valía)
Die Wertzuwachssteuer ist eine Gemeindesteuer und besteuert den Wertzuwachs des Grund und Bodens (also nicht der Aufbauten) seit der letzten Übertragung. Entsprechend ist diese Steuer bei Eigentumswohnungen eher gering. Bitte nicht verwechseln mit der Einkommensteuer des Verkäufers! Die Höhe der Steuer wird per Gemeinde-Satzung definiert. Es empfiehlt sich eine Anfrage bei der Gemeinde vor Vertragsschluss (kann auch über Internet erfolgen). Diese Steuer muss per Gesetz vom Verkäufer getragen werden. Gelegentlich gibt es den Versuch, sie dem Käufer aufzubürden. Es empfiehlt sich daher, eine ausdrückliche vertragliche Regelung zur Tragung dieser Steuer in den Vertrag aufzunehmen.
5.3 Steuern in der Besitzphase
5.3.1 Einkommensteuer
Gemäß Artikel 6 Absatz 1 DBA-Spanien können die aus Immobilieneigentum herrührenden Einkünfte von dem Vertragsstaat (hier: Spanien), in dessen Gebiet die Immobilie belegen ist, zur Versteuerung herangezogen werden. Im DBA findet sich keine Beschränkung dieser Besteuerung, sodass der nicht-residente Eigentümer in Spanien sowohl die durch Vermietung der Immobilie tatsächlich erzielten Einnahmen, wie auch auf die im Falle der Eigennutzung nach spanischem Steuerrecht unterstellten fiktiven Einnahmen uneingeschränkt versteuern muss.
Für diese fiktiven Einnahmen bei Eigennutzung gelten die nachfolgenden Grundsätze: Bei Immobilien, die nicht ständig zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden (dies wird bei Nicht-Residenten in Spanien grundsätzlich unterstellt), die nicht vermietet sind oder in sonstiger Weise wirtschaftlich genutzt werden, werden 2% des Katasterwertes als Einkommen unterstellt. Diese Bemessungsgrundlage ermäßigt sich auf 1,1%, wenn der Katasterwert gemäß dem Gesetz über die Steuern der Gemeinden mit Wirkung zum 01.01.1994 überprüft und angepasst wurde, was überwiegend der Fall ist. Hierauf sind 24,75% Steuern zu zahlen.
Wird die Immobilie dagegen vermietet, ist die vereinnahmte Miete zu versteuern, wobei Aufwendungen für die Immobilie (Finanzierungskosten, Abschreibung) absetzbar sind. Die so berechneten Einkünfte sind mit einem Steuersatz von 24,75% zu versteuern.
5.3.2 Vermögenssteuer
Am 17.09.2011 wurde die Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio), wiedereingeführt, nachdem das Vermögen in Spanien seit dem 01.01.2008 steuerlich nicht mehr belastet war. Es gibt leider gleich zwei gesetzliche Regelungen zur Vermögenssteuer, einmal die zentral-staatliche Regelung, daneben aber auch ein ausschließlich für das Gebiet der Balearen gültiges Gesetzes-Dekret. (Staatliches Gesetz Ley 19/ 1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio und Gesetz für die Balearen Decreto Ley 6/2011, de 2 de diciembre, de Medidas Tributarias Urgentes).
Zur Abgabe einer Vermögenssteuererklärung verpflichtet ist jede Person, deren Vermögen nach Abzug aller Verbindlichkeiten mehr als 700.000 € beträgt. Eine Erklärung muss aber dann in jedem Fall abgegeben werden, wenn das Gesamtvermögen 2 Mio. € überschreitet, dies gilt selbst dann, wenn per Saldo keine Pflicht zur Steuerzahlung bestünde. Steht eine Immobilie im Eigentum eines Ehepaares, ist für jede Person eine Steuererklärung abzugeben, allerdings jeweils nur auf der Grundlage der Hälfte des Wertes der Immobilie.
Die Steuertabelle beginnt jenseits der Freigrenze von 700.000 € mit 0,2 % bei einem Vermögen von 867.129 € und erhöht sich progressiv auf 2,5%, wenn das Gesamtvermögen über 11.395.996,06 € liegt.
5.3.3 Grundsteuer
Diese jährlich anfallende Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) beträgt zwischen 0,4% und 1,10% des Katasterwertes (hierzu oben 5.1.3) eines erschlossenen Grundstücks (urbana) und zwischen 0,3% und 0,90% des Katasterwertes eines nicht erschlossenen Grundstücks (rústica). Sie gilt sowohl für Residente wie auch für Nicht-Residente. Der Steuersatz unterliegt geringfügigen Änderungen durch die jeweiligen zuständigen Gemeindevertretungen, jedoch innerhalb der vorgegebenen Begrenzungen des Gesetzes über die Steuern der Gemeinden. Der IBI-Bescheid wird jährlich an die Hausadresse in Spanien zugestellt oder (was dringend zu empfehlen ist) die Steuerschuld vom Bankkonto des Eigentümers abgebucht.
5.4 Steuern beim Verkauf
Bei einem Verkauf einer Immobilie in Spanien unterliegt der Gewinn der spanischen Einkommensteuer. Bei einem nicht-residenten Verkäufer beträgt diese Steuer 21% des bereinigten Gewinns (Aufwendungen und Wertverbesserungen werden dem Anschaffungsaufwand zugerechnet), schon deshalb empfiehlt es sich, alle Belege für entsprechende Investitionen sorgfältig aufzubewahren. Weiter kommt, bezogen auf das Erwerbsjahr ein Aktualisierungs-Koeffizient zur Anwendung, der bei 1,3167 (für 1994 und früher) beginnt und dann für spätere Erwerbsjahre absinkt. Der Verkäufer kann im Rahmen seiner ESt-Erklärung die vom Käufer einbehaltenen 3% des Kaufpreises anrechnen lassen (s. hierzu oben 5.2.2).
Dr. Armin Reichmann
Rechtsanwalt / Abogado
Frankfurt am Main /
Palma de Mallorca
reichmann@dr-reichmann.com
Tel. 971 91 50 40
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