Zunächst einmal zum Unterschied: • Der Wohnrechtsinhaber darf nur selbst und mit seiner Familie im Objekt wohnen, • wer den Nießbrauch hat, darf sogar vermieten.
Nießbrauch und Wohnrecht können zeitlich beschränkt oder lebenslang vereinbart werden. Auf diese Weise wird zum Beispiel die Nutzung durch die Eltern lebenslänglich abgesichert. Das Kind (der künftige Erbe) hat nur das sogenannte nackte Eigentum (la nuda propiedad), kann auch verkaufen.
Aber: Niemand kauft ein nießbrauchsbelastetes Objekt. Mit dem Tode des Nießbrauchers erlischt der Nießbrauch, Art. 513 codigo civil. Damit hat der Eigentümer einen Vermögensvorteil, und wenn er unter Vorlage der Sterbeurkunde den Nießbrauch im Grundbuch gelöscht wissen will, so muss er eine Steuerquittung vorlegen eben für diesen Vermögenszuwachs. Jetzt wird unterschieden, ob der Nießbrauch entgeltlich erworben oder seinerzeit geschenkt wurde. Im üblichen Falle wird die Immobilie vom Promotor oder Voreigentümer so verkauft, dass der Erbe das nackte Eigentum und dessen Eltern den lebenslangen Nießbrauch erwerben. In diesem Falle fällt Grunderwerbsteuer an (7%), auf den Wert des Nießbrauchs je nach Alter in Prozent des Gesamtwerts. Die Steuer fällt an mit dem Tode des Nießbrauchsberechtigten.
Wurde der Nießbrauch unentgeltlich erworben, also sozusagen vom Eigentümer geschenkt, so fällt im Todesfall Erbschaftsteuer an.
Der Grundbuchführer wird also den Nießbrauch nur dann löschen, wenn ihm eine entsprechende Steuerquittung vorgelegt wird oder die Bescheinigung des Finanzamts, dass der Steueranspruch verjährt ist. Die Grunderwerbsteuer verjährt in vier Jahren, Erbschaftssteuer nach 4 ½ Jahren (wegen der sechsmonatigen Frist für die Erbschaftsannahmeerklärung).
Vielfach wird in Spanien die Erbschaftsannahme erst dann erklärt, wenn die Verjährungsfrist abgelaufen ist. Wenn der Erblasser (in diesem Falle Nießbrauchsberechtigter) im Ausland verstorben ist, so beginnt die Verjährungsfrist erst zu laufen, wenn eine spanische Behörde hiervon Kenntnis genommen hat. Nach meiner Meinung genügt es für diese Fälle, dass der Erbe mit internationaler Sterbeurkunde beim Zentralregister in Madrid anfragt, ob der Erblasser in Spanien ein öffentliches Testament gemacht hat.
Ein Wohnrecht oder Nießbrauch kann nach spanischem Recht auch durch Privatvereinbarung rechtskräftig begründet werden, also ohne Notarurkunde und auch ohne Grundbucheintragung. Dann entfällt natürlich mit dem Tode des Nießbrauchsberechtigten die ganze anstehende Steuerproblematik, nur dann hat eben der Nießbrauchsberechtigte keine Sicherheit, dass nicht der Eigentümer aus dem Grundbuch weiterverkauft, denn das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben und dort ist dann natürlich das Nießbrauchs-/oder Wohnrecht nicht eingetragen.
Im Übrigen kann nach spanischem Recht, wie bekannt, aufgrund eines gültigen Privatvertrages jede der beiden Parteien die öffentliche Beurkundung zur Eintragung ins Grundbuch verlangen.
Deutsche und Schweizerische Schutzgemeinschaft für
Auslandsgrundbesitz, Waldshut-Tiengen
