Immobilienerwerb in Spanien
Wenn einer ein Haus oder eine Wohnung kauft, gibt es viel zu bedenken. Das ist in Spanien nicht anders als in Deutschland.
So ist man sich häufig erst am Schluss der Kaufverhandlungen und in den Räumen des Notars darüber einig, wer auf der Käuferseite Vertragspartner wird. Ist es ein Ehepartner allein, der das Geld hat und zahlt, sind es beide Ehepartner, sollen es die Kinder sein, die das bloße Eigentum erwerben, während die Eltern Käufer des lebenslangen Nießbrauchsrechts sind? Angesichts der hohen spanischen Erbschaftsteuer spielen hier Erbschaftsteuergründe und der sehr geringe spanische Freibetrag eine wichtige Rolle. Hat man schließlich die richtige Lösung gefunden, sind oft die vorgesehenen Vertragspartner auf der Käuferseite nicht vollständig anwesend oder ordnungsgemäß vertreten. Weil von diesen auch keine notarielle Erwerbsvollmacht vorliegt, man aber doch sehr daran interessiert ist, die Vertragsverhandlungen durch Abschluss des notariellen Kaufvertrages (escritura pública de compraventa) zu besiegeln, bedient man sich in Spanien häufig der Rechtsfigur des so genannten mandatario verbal, des vollmachtlosen Vertreters.
Genehmigung erforderlich
So tritt beispielsweise ein Ehepartner im notariellen Kaufvertrag sowohl für sich als auch, weil er keine notarielle Erwerbsvollmacht besitzt, als vollmachtloser Vertreter für seinen in Deutschland weilenden Ehegatten auf. Dessen Genehmigung (escritura de ratificación) wird dann beispielsweise vor einem deutschen Notar oder einem spanischen Generalkonsulat in öffentlicher Urkunde erklärt. Erst mit der Genehmigung wird das Vertragsverhältnis voll wirksam, geht also üblicherweise Besitz und Eigentum auf die Käuferpartei über.
Was passiert jedoch, wenn zwischen dem Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages und der Genehmigung durch den in Deutschland ansässigen Ehepartner das Eigentum von einem Gläubiger des Verkäufers gepfändet wird oder der Verkäufer selbst in Konkurs fällt?
Gefahr bei Pfändung oder Insolvenz
Wenngleich die Genehmigungserklärung grundsätzlich rückwirkenden Charakter hat, darf sie jedoch nicht zu einem Zeitpunkt nach der Pfändung des Eigentums oder des Eintritts des Konkurses abgegeben werden. Wenn in Fällen dieser Art die Käuferpartei bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages den Kaufpreis an die Verkäuferpartei geleistet hat und die Pfändung oder der Konkurs vor dem Zeitpunkt der notariellen Genehmigungserklärung erfolgt, stehen dem Käufer erhebliche Probleme ins Haus:
• Der Übergang des Besitzes und des Eigentums hat nicht stattgefunden.
• Die Gläubiger oder Konkursgläubiger befinden sich aufgrund dieser Situation in einer erheblich besseren Position als der Käufer.
In Fällen dieser Art empfiehlt es sich deshalb, die vorbezeichneten Risken im Auge zu haben und an den Verkäufer erst auszuzahlen, wenn die Genehmigung des „mandatario verbal“ also des vollmachtlosen Vertreters, vorliegt.
Die Autoren
Dr. Löber ist als Rechtsanwalt in Frankfurt am Main und als Abogado in Valencia zugelassen. Er betreibt in Partnerschaft mit Rechtsanwalt Dr. Steinmetz eine Kanzlei in Frankfurt am Main (Tel. [+ 49] 069 96 22 11 23, www.l-s-w.de) und mit Herrn Abogado und Asesor Fiscal Fernando Lozano Kanzleien in Valencia (Tel. [+34] 963 28 77 93) und Denia (Tel. 965 78 27 54), www.loeberlozano.com)
