VERMIETUNG VON IMMOBILIEN: ABZUGSFÄHIGE UND NICHT ABZUGSFÄHIGE AUSGABEN BZGL. DER EINKOMMENSTEUERERKLÄRUNG
In diesem Artikel wird das Einkommenssteuerrecht für in Spanien ansässige Steuerpflichtige erwähnt, doch die gleichen Regeln gelten, wenn der Steuerpflichtige in einem EU-Land steuerlich ansässig ist.
A) Zinsen und andere Finanzierungskosten sowie Kosten für die Erhaltung und Instandsetzung der Immobilie.
Vorschriften: Art. 23.1 a) 1º Ley IRPF und 13 a) Reglamento IRPF.
Zu den für die Erzielung der Erträge erforderlichen Aufwendungen zählen unter anderem folgende Ausgaben:
1. die Zinsen und sonstigen Finanzierungskosten
Die Zinsen und sonstigen Finanzierungskosten für das Fremdkapital, das in den Erwerb oder die Verbesserung der Immobilie investiert wurden, sind abzugsfähig.
Zu den Finanzierungskosten gehören auch die Prämien für die Lebensversicherung, die bei dem Finanzinstitut, das das Darlehen für den Erwerb der Immobilie gewährt hat, abgeschlossen wurde, sofern der Abschluss der genannten Versicherung eine der Bedingungen des Darlehensgebers für die Gewährung des Darlehens ist. Mit anderen Worten, der Nichtabschluss der genannten Lebensversicherung sollte zur Folge haben, dass das Darlehen nicht in Anspruch genommen werden kann.
Die Abzugsfähigkeit dieser Ausgaben gilt (aufgrund der notwendigen Korrelation der Ausgaben mit den Einnahmen) nur für den Teil des Steuerzeitraums, in dem die Immobilie vermietet wird, d. h. sie werden proportional zur Anzahl der Tage des Steuerzeitraums berechnet, in dem die Immobilie vermietet wird.
Daher sind Zinsen und andere Finanzierungskosten, die auf den Zeitraum vor Abschluss des Mietvertrags entfallen, nicht abzugsfähig.
2. Instandhaltung und Reparatur
Ausgaben für die Erhaltung und Instandsetzung von Einkommen schaffenden Immobilien sind abzugsfähig. Zu diesem Zweck gelten folgende Ausgaben als solche
- Ausgaben, die regelmäßig anfallen, um die normale Nutzung der Immobilie aufrechtzuerhalten, wie z. B. Maler- und Verputzarbeiten oder die Reparatur von Anlagen.
- Der Ersatz von Elementen wie Heizungsanlagen, Aufzügen, Sicherheitstüren oder anderen.
Beträge, die für die Erweiterung oder Verbesserung von Immobilien aufgewendet werden, sind in dieser Rubrik nicht abzugsfähig, da sie einen höheren Anschaffungswert darstellen, der durch die entsprechende Abschreibung gedeckt wird.
Die Abzugsfähigkeit der vor der Vermietung angefallenen Aufwendungen ist an die Bedingung geknüpft, dass Einkünfte erzielt werden, d. h. volle Einkünfte aus Immobilienkapital: Einkünfte aus der Vermietung oder aus der Begründung oder Übertragung von Rechten oder Befugnissen zur Nutzung oder zum Genuss von Grundstücken oder dinglichen Rechten an diesen.
Das Vorhandensein eines Zusammenhangs zwischen den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und den Einkünften aus der anschließenden Vermietung der Immobilie bedeutet, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die für eine Immobilie zum Zweck der Vermietung anfallen (d. h. die Kosten, die in der Zeit vor Abschluss des Mietvertrags anfallen) bei der Ermittlung der Nettoerträge aus Immobilienkapital als abzugsfähig gelten, sofern sie ausschließlich der künftigen Erzielung von Einkünften aus Immobilienkapital (durch die Vermietung oder die Begründung oder Übertragung von Nutzungs- und Verwertungsrechten) dienen und nicht der – auch nur vorübergehenden – Nutzung der Immobilie durch den Eigentümer. Erzielt der Steuerpflichtige in dem Jahr, in dem die Aufwendungen anfallen, keine Einkünfte aus Immobilienvermögen, können die Reparatur- und Instandhaltungsaufwendungen in den folgenden vier Jahren abgezogen werden, wobei jedes Jahr der gesetzlich festgelegte Höchstbetrag einzuhalten ist.
Abzugshöchstgrenze für die beiden oben genannten notwendigen Ausgabenposten
Folgendes sollte beachtet werden:
(a) Der maximale Gesamtbetrag, der für Zinsen und andere Finanzierungskosten sowie für Instandhaltungs- und Reparaturkosten abgezogen werden kann, darf für jede Immobilie den Betrag der vollständig erzielten Einkünfte nicht übersteigen.
Der übersteigende Betrag kann in den folgenden vier Jahren abgezogen werden, darf aber zusammen mit den Aufwendungen für dieselben Posten, die jedem dieser Jahre entsprechen, den Betrag der in jedem dieser Jahre erzielten Bruttoeinkünfte für jede Immobilie nicht übersteigen.
b) Der zum Abzug anstehende Betrag für die Geschäftsjahre 2019, 2020, 2021 und 2022 wird in der Steuererklärung 2023 vorrangig vor den Beträgen angewendet, die dem Geschäftsjahr 2023 für dieselben Posten entsprechen.
Andererseits wird der dem Steuerjahr 2023 entsprechende Betrag, der in der Steuererklärung angewandt wird, angegeben und der Betrag, der aufgrund der Anwendung der Abzugshöchstgrenze noch abzuziehen ist, wird für die Zwecke seines Abzugs in den folgenden vier Steuerjahren eingetragen.
Bestehen in einem Jahr mehrere Mietverträge über ein und dieselbe Immobilie, so ist die Höchstgrenze des für die Zinsen und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten abzuziehenden Betrags unter Berücksichtigung der in dem Jahr gezahlten Beträge und der in dem Jahr erzielten Gesamteinkünfte zu berechnen, so dass bei einigen Mietverträgen der für die Zinsen und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten abzuziehende Betrag die erzielten Einnahmen übersteigen könnte.
B) Sonstige für die Erzielung des Einkommens erforderliche Ausgaben
Vorschriften: Art. 23.1 a) 2. bis 4. IRPF-Gesetz und 13 b) bis g) IRPF-Verordnung.
1 Steuern, Zuschläge und Gebühren
Nicht-staatliche Steuern und Abgaben sind abzugsfähig, ebenso wie staatliche Steuern und Abgaben wie z. B. IBI, Steuern für Müllabfuhr, Beleuchtung usw., sofern:
- Sie wirken sich auf das berechnete Einkommen oder auf die Immobilie aus, aus denen das Einkommen stammt.
- Sie haben keinen Sanktionscharakter.
2. Beträge, die von Dritten aufgrund von persönlichen Leistungen zugeflossen sind
Abzugsfähig sind Beträge, die von Dritten als direkte oder indirekte Gegenleistung oder als Folge von persönlichen Dienstleistungen wie Verwaltung, Bewachung, Pförtnerdienste, Gartenpflege usw. gezahlt werden.
Dies gilt insbesondere für die Gebühren der Eigentümergemeinschaft bei Immobilien, die unter die horizontale Eigentumsordnung fallen.
3 Kosten für die Vertragsgestaltung und Rechtsverteidigung
Die Kosten für die Formalisierung des Mietvertrags, der Untervermietung, der Abtretung oder der Begründung von Rechten sowie die Kosten der Rechtsverteidigung im Zusammenhang mit den Gütern, Rechten oder Einkünften sind absetzbar.
4. Offene Mieteinnahmen
Offene (noch nicht einkassierten) Mieteinnahmen sind im Jahr 2023 abzugsfähig, sofern dieser Umstand ausreichend begründet ist. Ein solcher Umstand wird als hinreichend begründet angesehen:
- Wenn sich der Schuldner in einem Insolvenzverfahren befindet.
- Wenn zwischen der ersten Einziehungsmaßnahme des Steuerpflichtigen und dem Ende des Steuerzeitraums mehr als sechs Monate verstrichen sind und der Kredit nicht erneuert wurde.
Die Abzugsfähigkeit zweifelhafter Guthaben setzt voraus, dass ihr Betrag zuvor in vollem Umfang als Einkünfte aus Immobilienkapital berücksichtigt wird, da diese Einkünfte gemäß Artikel 14.1.a) des Einkommensteuergesetzes dem Veranlagungszeitraum zugerechnet werden, in dem sie dem Empfänger zufließen.
Wenn ein zweifelhafter Saldo nach seinem Abzug eingezogen wird, wird er in dem Jahr, in dem er eingezogen wird, als Einkommen berechnet.
5. Prämien für Versicherungsverträge
Versicherungsprämien für Haftpflicht-, Brand-, Diebstahl-, Glasbruch- oder ähnliche Versicherungen für die Immobilien aus denen die Einkünfte stammen, sind abzugsfähig.
6. Dienstleistungen oder Versorgungen
Die Ausgaben für Dienstleistungen und Versorgungen (Wasser, Strom, Gas, Internet usw.) sind abzugsfähig.
Diese Ausgaben sind nur insoweit abzugsfähig, als sie tatsächlich vom Vermieter gezahlt und getragen werden, d. h. wenn der Mieter sie zahlt und trägt, kann der Vermieter keinen Betrag abziehen. Werden diese Kosten jedoch auf den Mieter abgewälzt, so werden sie in vollem Umfang als Einkünfte aus Immobilienkapital berechnet und können von diesen Einkünften abgezogen werden.
7. Andere notwendige, steuerlich absetzbare Ausgaben
Neben den vorstehend aufgeführten Posten gelten auch alle anderen Ausgaben als steuerlich absetzbar, sofern sie zur Erzielung der entsprechenden Einkünfte erforderlich sind.
Wichtig: In Bezug auf die oben genannten jährlichen Ausgaben sind nur und ausschließlich die Ausgaben abzugsfähig, die dem Zeitraum entsprechen, in dem die Immobilie vermietet wird und Einkünfte erzielt, und zwar im entsprechenden Verhältnis nach dem Grundsatz der Korrelation von Einnahmen und Ausgaben. Folglich gelten Ausgaben, die in der Zeit, in der die Immobilie nicht vermietet ist, getätigt werden, auch wenn sie vermietet werden kann (in Erwartung einer Vermietung), nicht als abzugsfähige Ausgaben im Sinne von Artikel 23.1 des Einkommensteuergesetzes. Auslegungskriterium des Obersten Gerichtshofs im Urteil Nr. 270/2021 vom 25. Februar (ROJ: STS 910/2021).
C) Beträge für die Abschreibung
Vorschriften: Art. 23.1 b) Ley IRPF und 13 h) und 14 Reglamento IRPF.
Beträge, die zur Abschreibung der Immobilie und anderer mit der Immobilie übertragener Vermögenswerte verwendet werden, gelten als abzugsfähige Ausgaben, sofern sie der tatsächlichen Abschreibung der Immobilie entsprechen.
Die Abschreibung ist die Art und Weise, in der die Wertminderung berücksichtigt wird, die die Immobilie, aus der die Einkünfte stammen, aufgrund der Nutzung oder des Zeitablaufs erleidet.
Hinsichtlich der Berechnungsmethode für die Feststellung, dass die Abschreibung der effektiven Abschreibung entspricht, ist eine Unterscheidung zu treffen:
Immobilien
Bei Immobilien wird davon ausgegangen, dass die Abschreibung das Erfordernis der Effektivität erfüllt, wenn sie in jedem Jahr das Ergebnis der Anwendung des Prozentsatzes von 3 % auf den höheren der folgenden Werte nicht überschreitet:
a. Bezahlte Anschaffungskosten, die betragen:
- Bei entgeltlich erworbenen Immobilien: der Anschaffungspreis einschließlich der mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern (Notar, Eintragung, nicht abzugsfähige Mehrwertsteuer, Grunderwerbssteuer und Stempelsteuer, Maklergebühren usw.), ohne den Wert des Grundstücks in die Berechnung einzubeziehen, sowie die Kosten der Investitionen und Verbesserungen, die an der erworbenen Immobilie vorgenommen wurden.
- Bei unentgeltlich durch Erbschaft oder Schenkung erworbenen Immobilien: der Wert der in Anwendung der Vorschriften der Erbschafts- oder Schenkungssteuer erworbenen Immobilie oder ihr in diesen Steuern ermittelter Wert (ohne den Wert des Grundstücks), zuzüglich der mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern, die dem Bau entsprechen, sowie gegebenenfalls der gesamten Investitionen und Verbesserungen, die an der erworbenen Immobilie vorgenommen wurden.
Auslegungskriterium, das vom Obersten Gerichtshof (Kammer für Streitfälle) in seinem Urteil Nr. 1130/2021 vom 15. September (ROJ: STS 3483/2021) festgelegt wurde.
b. Katasterwert, ohne den Wert des Grundstücks.
Wenn der Wert des Grundstücks nicht bekannt ist, wird dieser berechnet, indem die gezahlten Anschaffungskosten anteilig zwischen den Katasterwerten des Grundstücks und des Bauwerks für jedes Jahr, wie in der entsprechenden Vermögenssteuerrechnung (IBI) angegeben, aufgeteilt werden.
Obergrenze für die kumulierte Abschreibung von Grundstücken
Die Grenze für die kumulierte Abschreibung ist der Anschaffungswert der Immobilie, aus der das Einkommen stammt. Daraus folgt:
Bei entgeltlich erworbenen Immobilien darf die kumulierte Abschreibung den Anschaffungswert gemäß Artikel 35 des Einkommenssteuergesetzes nicht überschreiten (wobei der Wert des Grundstücks bei der Berechnung nicht berücksichtigt wird).
Gemäß dem oben genannten Artikel 35 des Einkommensteuergesetzes setzt sich der Anschaffungswert zusammen aus der Summe von:
a) Dem tatsächlichen Betrag, für den der Erwerb getätigt wurde.
b) Die Kosten für die Investitionen und Verbesserungen, die an der erworbenen Immobilie vorgenommen wurden, sowie die mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern, mit Ausnahme der Zinsen, die vom Erwerber gezahlt wurden.
Bei Immobilien, die bei einer Erbschaft oder Schenkung erworben wurden, darf die Grenze der kumulierten Abschreibung bei der Globalberechnung den Anschaffungswert im Sinne von Artikel 36 des Einkommensteuergesetzes nicht überschreiten (ohne den Wert des Grundstücks).
Gemäß Artikel 36 des Einkommensteuergesetzes wird in diesen Fällen der tatsächliche Betrag der jeweiligen Werte zugrunde gelegt, der sich aus der Anwendung der Regeln der Erbschafts- und Schenkungssteuer ergibt, ohne den Marktwert zu überschreiten.
Beispiel:
Herr R.R.R. erwirbt durch Erbschaft eine Immobilie, deren Wert bei der Abwicklung der Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD) angesetzt und in der öffentlichen Urkunde über die Erbschaftsausschlagung mit 100.000 Euro angegeben wird.
Die mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern (Notar, Standesamt, ISD) belaufen sich auf 2.000 Euro.
Der Katasterwert der geerbten Immobilie: 80.000 Euro.
Der Anteil des Grundstückswerts am Gesamtwert der Immobilie beträgt 20 %.
Nach der Erbschaft wurde die Immobilie an Dritte verpachtet.
Berechnen Sie die Abschreibung, die einer vermieteten Immobilie entspricht, und die Grenze der abzugsfähigen kumulierten Abschreibung.
Lösung:
1. berechnung der abschreibungen.
Für die Berechnung der Abschreibung wird der höhere der folgenden Werte zugrunde gelegt
– Bezahlter Anschaffungspreis: 80% s/(100.000 + 2.000) = 81.600
– Katasterwert ohne Bodenwert: (80% s/ 80.000) = 64.000
Der Betrag der Abschreibung, der als Aufwand zur Ermittlung der Rendite des Immobilienkapitals abgezogen werden kann, darf das Ergebnis der Anwendung des Prozentsatzes von 3 pro 100 auf den höchsten der oben genannten Werte nicht übersteigen. In diesem Fall handelt es sich um die gezahlten Anschaffungskosten, die den in der Erbschafts- und Schenkungssteuerabrechnung ausgewiesenen Wert zuzüglich der mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern (ohne den Wert des Grundstücks) umfassen.
Daher beträgt in diesem Fall der Betrag der maximal absetzbaren jährlichen Abschreibung 3% s/81.600 Euro = 2.448 Euro.
2. Kumulierte Abschreibungsgrenze.
Der Steuerpflichtige kann die Immobilie so lange abschreiben, bis der Betrag der kumulierten Abschreibung den Anschaffungswert der Immobilie erreicht, der gemäß den Bestimmungen des Artikels 36 des Einkommensteuergesetzes dem Wert der Immobilie für Zwecke der ISD (ohne den Wert des Grundstücks) zuzüglich der mit der Übertragung verbundenen Steuern und Kosten entspricht, d.h. 80% x (100.000 + 2.000) = 81.600 Euro.
Denken Sie daran: Wenn die Immobilie nicht das ganze Jahr über vermietet war, sind die abzugsfähigen Abschreibungen, Zinsen und sonstigen Finanzierungskosten, Versicherungsprämien, Gemeindesteuern, Grundsteuern, Versorgungsleistungen usw. diejenigen, die der Anzahl der Tage des Jahres entsprechen, in denen die Immobilie vermietet war.
In den Zeiträumen, in denen die Immobilie nicht vermietet wurde, ist der Betrag, der sich aus der Anwendung von 2 % bzw. 1,1 % auf den Katasterwert der Immobilie ergibt und der gemäß den Bestimmungen von Artikel 85 des Einkommenssteuergesetzes anteilig der Anzahl der Tage in diesem Zeitraum entspricht, als Immobilienertrag anzusetzen.
– Zusammen mit der Immobilie übertragene bewegliche Vermögenswerte.
Sie sind abschreibungsfähig, sofern sie länger als ein Jahr genutzt werden können.
Es versteht sich, dass die jährliche Abschreibung, die für jedes der übertragenen Wirtschaftsgüter abzugsfähig ist, das Erfordernis der Effektivität erfüllt, wenn ihr Betrag nicht höher ist als das Ergebnis der Anwendung der Abschreibungskoeffizienten auf die jeweiligen Anschaffungskosten gemäß der mit Erlass vom 27. März 1998 genehmigten vereinfachten Abschreibungstabelle.
Diese Tabelle enthält u.a. den folgenden maximalen Abschreibungskoeffizienten, der für Anlagen, Mobiliar und Einrichtungsgegenstände 10% beträgt.
– Rechte oder Befugnisse zur Nutzung oder zum Genuss von Grundstücken.
Sie sind abschreibungsfähig, sofern ihr Erwerb für den Steuerpflichtigen mit Kosten verbunden war. In diesen Fällen ist eine Unterscheidung zu treffen:
- Wenn das Recht oder die Befugnis eine feste Laufzeit hat, ist die abzugsfähige jährliche Abschreibung diejenige, die sich aus der Teilung der gezahlten Anschaffungskosten durch die Anzahl der Jahre der Laufzeit ergibt.
- Ist das Recht oder der Anspruch lebenslänglich, so ergibt sich die zu berücksichtigende Abschreibung aus der Anwendung des Koeffizienten von 3 % auf die gezahlten Anschaffungskosten.
In beiden Fällen darf der Betrag der im Haushaltsjahr abzugsfähigen Abschreibung den Betrag der vollständigen Einkünfte aus dem jeweiligen Recht nicht übersteigen.
Beispiel:
Herr A.S.T. erwirbt durch Kauf und Verkauf für einen Zeitraum von 10 Jahren das Nießbrauchrecht an einer Immobilie und zahlt dafür einen Betrag von 100.000 Euro. Im Jahr 2022 wurde diese Immobilie vermietet und erhielt eine jährliche Miete von 20.000 Euro.
Berechnen Sie die Abschreibung, die einer vermieteten Immobilie entspricht.
Lösung:
Abschreibung
– Anschaffungskosten/Laufzeit des Nießbrauchs (100.000 ÷ 10 Jahre) = 10.000
– 10,000 = 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000
Volleigentum und Nießbrauch an einer Immobilie. In Fällen, in denen ein Steuerpflichtiger zu 50 % Volleigentümer einer zur Vermietung bestimmten Immobilie ist und an den restlichen 50 % einen Nießbrauch hat, wird der Abschreibungsaufwand für den Teil der Immobilie, an dem er Volleigentümer ist, und für den Teil, an dem er Nießbraucher ist, unterschiedlich berechnet, und zwar nach den oben für jeden von ihnen angegebenen Regeln.
Nicht abzugsfähige Ausgaben
Unter anderem sind folgende Ausgaben nicht abzugsfähig:
- Zahlungen aufgrund von Unglücksfällen an Immobilien, die zu einer Wertminderung des Vermögens des Steuerpflichtigen führen.
- Der Betrag der an einem Grundstück vorgenommenen Verbesserungen, unbeschadet der Deckung ihrer Kosten durch Abschreibungen.
Der Begriff der Verbesserung wird in den Vorschriften zur Einkommensteuer nicht ausdrücklich erwähnt. Der Beschluss des Spanischen Instituts für Rechnungswesen und Wirtschaftsprüfung vom 1. März 2013, der die Regeln für die Erfassung und Bewertung von Sachanlagen und als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien festlegt, definiert jedoch in seiner zweiten Vorschrift den Begriff „Verbesserung“ als die Gesamtheit der Tätigkeiten, mit denen eine Änderung an einem Gegenstand des Anlagevermögens vorgenommen wird, die seine bisherige produktive Leistungsfähigkeit erhöht.
Daher sind unter Reparaturen und Instandhaltungen solche zu verstehen, die darauf abzielen, die Nutzungsdauer der Immobilie und ihre Produktions- oder Nutzungskapazität aufrechtzuerhalten, während Verbesserungen als solche zu betrachten sind, die entweder zu einer Erhöhung der Kapazität oder der Bewohnbarkeit der Immobilie oder zu einer Verlängerung ihrer Nutzungsdauer führen.
