Spanisches Immobilienrecht von A – Z
Die Autoren des Artikels, Löber & Lozano, haben als praktizierende Rechtsanwälte, Abogados und Steuerberater die Hand am Puls des spanischen Immobilienmarktes. In lockerer Folge bringen wir Vorabdrucke von Beiträgen aus der Neuauflage 2012 von Löbers Handbuch „Grundeigentum in Spanien“, in dem neueste Entwicklungen des Gesetzgebers und der zuständigen Gerichte aufgezeigt werden. Sowohl rechtliche als auch steuerliche Aspekte werden beleuchtet.
1. Lassen Sie sich das Eigentumsrecht Ihres Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrages (Escritura Pública de Compraventa) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamtes (Registro de la Propiedad) und durch einen zeitnahen Grundbuchauszug nachweisen.
2. Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren (auch mündliche Verträge können nach spanischem Recht gültig sein), vergewissern Sie sich genau über das ins Auge gefasste Objekt, insbesondere über Folgendes:
a) Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung seines Ehegatten? Falls der Verkäufer nicht der Eigentümer ist, ist die Vollmacht zu prüfen.
b) Belastungen
c) Baulandqualität
d) Existiert die sogenannte referencia catastral, die Katasterreferenz?
e) Ist der Swimmingpool, Garage etc. Gegenstand der Neubauerklärung und im Grundbuch eingetragen?
f) Gemeindliche Bebauungspläne
g) Bestehen von Miet- und Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft
h) Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet; so sollten insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) der letzten fünf Jahre vorgelegt werden. Auf diese Weise erfahren Sie zugleich die Höhe der künftig von Ihnen zu entrichtenden Grundsteuer.
i) Umlagenrückstände, sofern das Objekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt (Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft)
j) Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen
k) Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, sollten Sie Wert darauf legen, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist und sich durch Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen oder der Bewohnbarkeitsbescheinigung vergewissern, dass es keine Probleme mit der Wasser- und Stromversorgung geben wird.
3. Formularverträge sind zwar leicht auszufüllen, verheißen aber meist nur Gutes für den Vertragspartner, der das Formular entworfen hat. Ausgewogene Individualverträge verursachen indes häufig Kopfzerbrechen. Das Bestehen auf Individualvereinbarungen kann zugegebenermaßen die Stimmung bei den Vertragsverhandlungen beeinflussen, verändert aber zumeist auch entscheidend deren Ergebnis.
4. Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Vereinbaren Sie stets im Vertrag, welches Recht Anwendung finden soll.
5. Denken Sie bei Vermögenspositionen stets an das Motto: „Vertrauen ist gut, Sicherheit besser“: Welche Garantien werden geboten, damit das Versprochene und vertraglich Vereinbarte – notfalls auch gerichtlich – durchgesetzt werden kann?
6. Bestehen Sie als Käufer auf umgehendem Abschluss eines notariellen Kaufvertrages (Escritura Pública de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer im Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen vereinbart sind.
7. Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertig gestelltes Objekt auf Grund von Ratenzahlungen vom Bauträger gekauft, so ist seitens des Verkäufers der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlungen eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.
8. Bei Baugrundstücken ist darauf zu achten, dass sie Baulandqualität haben und die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllen.
9. Informieren Sie sich über die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Steuern und Kosten. Zur groben Orientierung kann gesagt werden, dass sich die Kosten des Immobilienerwerbs (Notar, Grundbuchamt und Rechtsanwalt oder Gestoría) auf ca. 3 bis 4% des notariellen Kaufpreises belaufen. Diesem Betrag ist sodann noch je nach Fall die 7%ige Grunderwerbsteuer oder die 8% bzw. 18%ige Mehrwertsteuer (IVA) hinzuzufügen. In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass Verkäufer häufig auch die Bodenwertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Käufer vertraglich abwälzen. Ferner sollten Sie sich als Käufer bei einem in Spanien nicht ansässigen Verkäufer vor vollständiger Kaufpreiszahlung informieren, ob der Steuereinbehalt in Höhe von 3% (die so genannte retención) vorzunehmen ist oder nicht.
10. Auch bei scheinbar einfach gelagerten Fällen ist es für einen Ausländer ratsam, vor Vertragsabschluss einen sachkundigen Berater hinzuzuziehen. Sein Honorar beträgt nur einen Bruchteil des Schadens, der durch einen unredlichen Vertragspartner oder einen fehlerhaften Vertrag verursacht werden kann.
Vorstehender Artikel ist Bestandteil der geplanten Neuauflage 2012 des Ratgeberklassikers „Grundeigentum in Spanien“, die das Wochenblatt vorab abdruckt. Die Autoren sind Dr. Burckhardt Löber (Foto links), Rechtsanwalt und Abogado in Frankfurt (Tel. 00 49 – 69 96 22 11 – 23) und Fernando Lozano (Foto rechts), Abogado und Asesor Fiscal in Valencia (Tel. 00 34 – 963 – 287793).
