Spanien-Immobilien von A – Z
Die Autoren des Artikels, Löber & Lozano, haben als praktizierende Rechtsanwälte, Abogados und Steuerberater die Hand am Puls des spanischen Immobilienmarktes. In lockerer Folge bringen wir Vorabdrucke von Beiträgen aus der Neuauflage 2012 von Löbers Handbuch „Grundeigentum in Spanien“, in dem neueste Entwicklungen des Gesetzgebers und der zuständigen Gerichte aufgezeigt werden. Sowohl rechtliche als auch steuerliche Aspekte werden beleuchtet.
Der Architekt spielt eine wichtige Rolle, wenn es um Bau oder den Umbau von Immobilien geht. Der Titel des Architekten wird in Spanien durch die Prüfung an einer technischen Hochschule der Architektur erworben. Der spanische Titel „Arquitecto“ allein reicht indes für die Ausübung des Architektenberufs nicht aus; zusätzlich ist die Mitgliedschaft in der Architektenkammer des beruflichen Wohnsitzes des Architekten notwendig. Wer in Spanien als Architekt tätig wird, ohne in Besitz des entsprechenden Titels zu sein, macht sich nach Artikel 403 Código Penal strafbar. Die Eintragung als Architekt in einer Kammer berechtigt zur Tätigkeit in sämtlichen Comunidades Autónomas; allerdings müssen Tätigkeiten im Bereich anderer Architektenkammern an diese erfolgen. Die Zulassungsvoraussetzungen des Architekten ergeben sich insbesondere aus dem Gesetz 25/2009 und dem Gesetz 7/1997.
Wer in einem Mitgliedstaat der EU den Architektentitel erworben hat, darf aufgrund der Anerkennungsrichtlinie der EU 85/384 und der Ergänzung 85/614 auch in Spanien mit einer Zulassung rechnen; allerdings ist eine sogenannte Homologation seines Architektentitels aufgrund des Königlichen Dekrets 905/2001 erforderlich.
Der Architekt und der Bauleiter
Der Architekt und der Statiker als Subplaner des Architekten und in der Regel als eigenständiger Ingenieur, sind die Verfasser eines Projektes. Der Architekt übernimmt die gesamtheitliche Verantwortung gegenüber den Kunden und der Gesetzgebung. Ein Bauleiter (aparejador oder arquitecto técnico) hat keinerlei Mitwirkung in der Projektplanung, außer er übernimmt das Erstellen der Leistungsverzeichnisse als Sub des Architekten. Der Arbeitsbeginn des Bauleiters erfolgt mit dem offiziellen Baubeginn. Dass Bauleiter oder Architekten auch die Statik berechnen können, liegt außer Zweifel.
Die Bauleiter sind die beiden Techniker, nicht aber der Statiker. Der erscheint in der Regel nicht auf der Baustelle, wird aber in der Sache und in der Verantwortung durch die beiden erstgenannten Techniker vertreten.
Der Vertrag mit dem Architekten
Verträge zwischen Bauherrn und Architekten haben zivilrechtlichen Charakter; sie können frei zwischen den Beteiligten abgeschlossen werden. Der Architekt teilt bei Einreichung der Planungsunterlagen der Architektenkammer die Daten seines Auftraggebers mit. Wird vom Bauherrn ein weiterer Architekt eingeschaltet, so darf dieser so lange nicht tätig werden, als der zunächst beauftragte Architekt schriftlich seinen Rücktritt oder seine Einwilligung erteilt hat. Wie in Deutschland bewegen sich die Leistungen des Architekten auf einem vielfältigen Betätigungsfeld. Beim Hausbau ist zwischen Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Werksplanung und Bauleitung zu unterscheiden, für die nicht notwendigerweise der gleiche Architekt zuständig sein muss.
Die Liberalisierung der Honorarabrechnungen des Architekten erfolgte durch die Gesetze 7/1997 und 25/2009 (Artikel 3). Danach dürfen Architektenkammern keine Mindesthonorare mehr festlegen. Dies gilt jedoch nicht für Gutachten, Schätzungen, Zertifikate und für die Mitwirkung bei gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren. Das Honorar ist frei verhandelbar. Lediglich ein Zuwachs an Bauvolumen sowie wesentliche Umplanungen auf Anregung des Bauträgers rechtfertigen zusätzliche Honorarforderungen. Das Honorar für die Planung ist sofort nach Vorlage der von der Architektenkammer geprüften Zahlungsunterlagen fällig, sofern nichts anderes vereinbart worden ist. Üblicherweise wird jedoch ein Prozentsatz des vereinbarten Honorars als anzurechnende Vorauszahlung (provisión de fondos) verlangt. Bei der Übernahme der Bauleitung sind Pauschalvereinbarungen für das Honorar mit einer vorher ausgehandelten Anzahl von Abschlagszahlungen gemäß Baufortschritt üblich. Die Fertigstellungsbescheinigung (Certificado Final de Obra) mit Unterlagen ist entweder vom Architekten oder dem Aparejador (Bauleiter) zu unterschreiben. Diese ist zur Erlangung der Bewohnbarkeitsbescheinigung sowie für die Eintragung der Neubauerklärung erforderlich. Zumeist werden vom Bauherrn die restlichen 5 % des Gesamthonorars zunächst zurückgehalten. Bei Neubauten oder Gesamtsanierungen von Gebäuden ist es notwendig, bei der Bauleitung zusätzlich einen Bauleiter (arquitecto técnico) zu beauftragen. Dieser stellt dann gemeinsam mit dem Architekten die Fertigstellungsbescheinigung aus, die sowohl von der Architektenkammer als auch von der Bauleiterkammer (Colegio de Arquitectos Técnicos) abzuzeichnen ist.
Die vertragliche Architektenhaftung ergibt sich aus den Artikeln 1591 und 1593 Código Civil. Danach ist für Personenschäden die Dauer der Haftung unbegrenzt, während die für bauliche Mängel zehn Jahre und drei Jahre für haustechnische Ausrüstung und wartungsbedürftige Gebäudeelemente trägt (Ley 38/1999 vom 5. November, de Ordenación de la Edificación).
Wichtige Hinweise praktischer Art zum Thema Architekt – Bauleiter
Wir dürfen uns an dieser Stelle für Anmerkungen und gute Hinweise vielmals bei Herrn Bodo Oheimb, Arquitecto in Palma de Mallorca und Herrn Michael Zeller, Arquitecto in Madrid, bedanken.
Vorstehender Artikel ist Bestandteil der geplanten Neuauflage 2012 des Ratgeberklassikers „Grundeigentum in Spanien“, die das Wochenblatt vorab abdruckt. Die Autoren sind Dr. Burckhardt Löber, Rechtsanwalt und Abogado in Frankfurt (Tel. 00 49 – 69 96 22 11 – 23) und Fernando Lozano, Abogado und Asesor Fiscal in Valencia (Tel. 00 34 – 963 – 287793).
