Ein Artikel von Dr. Alexander Steinmetz und Jan Löber
In der anwaltlichen Praxis mehren sich Problemfälle, in denen im Grundbuch (Registro de la Propiedad) abweichende Eintragungen gegenüber dem notariellen Kaufvertrag (escritura pública de compraventa) stehen.
Hat beispielsweise ein im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebender deutscher Ehepartner allein eine Liegenschaft in Spanien erworben, ist es vielfach zu beobachten, dass im Grundbuch beide Ehepartner als Eigentümer eingetragen sind. Fälle dieser Art werden zu Problemfällen, wenn die Zugewinngemeinschaft durch Tod oder durch Scheidung der Ehepartner aufgelöst wird. Auch während des Scheidungsverfahrens, in dem sich in vielen Fällen Liebe in Hass verwandelt und ein jeder Ehepartner versucht, möglichst viele Vermögensgegenstände für sich selbst zu retten, ist die Problematik akut. Denn sind beide Ehepartner je zur Hälfte eingetragen, besteht die Verfügungsmöglichkeit eines jeden der Ehepartner über die für ihn eingetragene ideelle Hälfte.
Unterschiedliche Güterrechtssysteme
Die Ursache für die häufig auftauchenden Probleme liegt im unterschiedlichen gesetzlichen Ehegüterrecht Spaniens und Deutschlands. Während in Spanien im Código Civil bei dem gesetzlichen Güterstand der sogenannten gananciales beide Ehepartner Objekte nach Eheschließung grundsätzlich zu gleichen Teilen erwerben und zwar in dinglicher Hinsicht, bedeutet der deutsche Güterstand der Zugewinngemeinschaft in Wirklichkeit Gütertrennung mit obligatorischem Ausgleich des nach der Eheschließung erzielten Zugewinns. Dies bedeutet klipp und klar, dass derjenige Ehepartner, der zum Notar geht und das Objekt für sich selbst erwirbt, auch insoweit grundsätzlich Alleineigentümer wird und allein verfügungsbefugt ist. Bei Auflösung der Zugewinngemeinschaft durch Scheidung oder Tod kann derjenige Ehepartner, der das Objekt grundbuchlich nicht erworben hat, gegen den anderen einen schuldrechtlichen Anspruch auf Ausgleich des Zugewinns, also des Wertzuwachses haben.
Heimatrecht der Eheleute maßgeblich
Sowohl das spanische als auch das deutsche internationale Privatrecht verweisen grundsätzlich auf das gemeinsame Heimatrecht der Ehepartner, was den ehelichen Güterstand anbetrifft. Dies bedeutet im konkreten Fall, dass ein spanisches Immobilienobjekt von deutschen Ehepartnern nach den gleichen Prinzipien erworben wird, wie ein entsprechendes deutsches Objekt.
Die Lehre und Praxis der spanischen Aufsichtsbehörde der Register und Notariate besagt, dass der Nachweis des für den ausländischen Erwerber maßgeblichen Ehegüterrechts für die Eintragung des Erwerbs nicht erforderlich ist. Der beurkundende Notar und der Grundbuchführer haben in der Erwerbsurkunde bzw. in der Eintragung lediglich darauf hinzuweisen, dass ausländisches Ehegüterrecht gilt. Der Name des nicht erwerbenden Ehegatten ist ebenfalls zu erwähnen, weil dieser trotz des Alleinerwerbs doch Rechte an der Immobilie haben könnte. Erst bei der Veräußerung bzw. Belastung der Immobilie ist nachzuweisen, welches Ehegüterrecht gilt und welche Folgen dies hat, also ggfs. dass der nichterwerbende Ehegatte keine Rechte an der Immobilie hat.
Steht nun in der notariellen Erwerbsurkunde, dass der Erwerber verheiratet ist, so hat der Grundbuchführer den jeweiligen Ehepartner zu erwähnen (Art. 59 iVm Art. 92 der Grundbuchverordnung), wonach die Eintragung unter Aufführung des anderen Ehepartners mit der Benennung des hierfür maßgeblichen Ehegüterstandes vorzunehmen ist. Es erfolgt mithin ein Hinweis, dass für die Eigentumssituation das ausländische Ehegüterrecht maßgeblich ist. Insbesondere bei älteren Eintragungen können sich jedoch Hinweise finden, die von dem spanischen gesetzlichen Güterstand der gananciales ausgehen, nicht indes von dem maßgeblichen ausländischen Ehegüterrecht. Haben die Eheleute Gütertrennung vereinbart, so sollte dies bereits beim Erwerb der Immobilie unter Vorlage der entsprechenden Notarurkunde angegeben werden.
Maßnahmen bei unrichtiger Eintragung
Was ist zu unternehmen, wenn das Objekt „falsch“, also zwar gemäß den Grundsätzen der Zugewinngemeinschaft erworben, aber im Grundbuch unrichtig eingetragen ist? In Fällen dieser Art kann in der Regel eine Rechtsänderung im Grundbuchamt durch einen notariellen Antrag des Rechtsinhabers im Zusammenhang mit einer Rechtsbescheinigung eines deutschen Notars oder zweier deutscher Rechtsanwälte in spanischer Sprache erreicht werden. Häufig sind jedoch Situationen anzutreffen, in denen sich der unrichtige Grundbucheintrag und die grundbuchlich nicht ersichtliche Allein-Verfügungsbefugnis des Berechtigten erst während der Verkaufsverhandlungen herausstellen. Dann ist Eile geboten, weil Kaufinteressenten selten die Geduld bis zur – oft langwierigen – Grundbuchberichtigung aufbringen. Besser ist es, man kümmert sich um die Bereinigung der Grundbuchsituation bereits zu unproblematischer Zeit. Steht der Immobilienerwerb noch bevor, so sollte man darauf achten, dass der Notar in der Erwerbsurkunde die Besonderheiten des auch in Spanien anwendbaren deutschen Ehegüterrechts realisiert, also in der Notariatsurkunde die Kaufvertragsparteien unter Nachweis und Bezugnahme auf ihre jeweiligen nationalen Ehegüterrechte das Objekt kaufen bzw. verkaufen.
Die Autoren sind Mitglieder der Kanzlei Löber & Steinmetz Partnerschaft von Rechtsanwälten mit Standorten in Frankfurt am Main und Köln, Tel. 069-96221123 bzw. 0221-55405518, E-Mail: info@loeber-steinmetz.de
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