Ein Artikel von Dr. Burckhardt Löber und Dr. Alexander Steinmetz
Verkäufer und Käufer einer spanischen Immobilie, die in Deutschland leben, stellen sich in aller Regel die Frage, wie und wo das Vertragsverhältnis am zweckmäßigsten abgewickelt werden kann.
Es ist oft dieselbe Sprache, eine Annonce in derselben Zeitung, ein Tipp aus dem Bekanntenkreis, der die Kaufvertragsparteien zusammenbringt. Es folgen die Besichtigung des Objektes vor Ort, die Einigung über den Kaufpreis und der Entschluss, das Objekt zu erwerben. Doch hierbei tauchen viele Probleme auf. Dem Verkäufer geht es in der Regel darum, den vereinbarten Kaufpreis zu erhalten. Das Interesse des Käufers wiederum geht dahin, unbelastetes Eigentum zu erwerben und mittels notariellen Kaufvertrages in das spanische Grundbuch – Registro de la Propiedad – zu gelangen. In diesem Zusammenhang stellen sich eine Unmenge von Fragen, deren Lösung manche Vertragsparteien nahezu verzweifeln lässt. Es sind üblicherweise folgende Fragen:
Einzelheiten der Transaktion
– Reicht ein privatschriftlicher Kaufvertrag aus?
– Welches Recht gilt?
– Kann ein Gerichtsstand vereinbart werden, wenn es zu Streitigkeiten kommt?
– Kann der Kaufvertrag auch vor einem deutschen Notar abgeschlossen werden?
– Muss der Kaufpreis nach Spanien überwiesen werden?
– Wie ist die Steuersituation?
-Benötigen die Kaufvertragsparteien eine spanische Ausländerausweisnummer (NIE)?
Ziel jeder seriösen Immobilientransaktion ist es, dem Käufer grundbuchmäßig abgesichertes Eigentum zu verschaffen und dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zukommen zu lassen. Der Umstand der unterschiedlichen Orte der Belegenheit des Grundstücks und des gewöhnlichen Aufenthaltes der Vertragsparteien lassen sich durch intelligente Vertragsgestaltung meistern.
Wichtig zu wissen ist, dass nach spanischem Recht auch ein privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag gültig ist. Es bedarf aber grundsätzlich eines notariellen Kaufvertrages (Escritura Pública de Compraventa), um auch im Grundbuch die Eigentümerposition des Erwerbers festzuschreiben. Da es im spanischen Grundbuchrecht auch den Gutglaubenschutz an die Richtigkeit der Grundbucheintragung gibt, sollte tatsächliches Eigentum –etwa aufgrund eines privatschriftlichen Kaufvertrages und durch Übergabe erworbenes Eigentum- unbedingt durch entsprechende Umschreibung im Grundbuch abgesichert werden. Denn sonst könnte etwa aufgrund eines Doppelverkaufs durch den Noch-„Buch“-Eigentümer ein Verlust des Eigentums des Kaufvertragspartners eintreten.
Zu beachten ist auch die steuerliche Einbehaltungspflicht des nichtresidenten Verkäufers von 3 % des Kaufpreises. Diesen Betrag hat der Käufer auf das spanische Einkommensteuer-Konto des Verkäufers abzuführen.
Abwicklung des Kaufvertrages
Bei der hier beschriebenen Konstellation – Vertragsparteien in Deutschland, Immobilie in Spanien – empfiehlt sich bei Einschaltung eines Rechtsanwalts folgende Abwicklung:
– Genaue Prüfung der Vertrags- und Steuerunterlagen durch den Rechtsanwalt
– Anforderung eines Grundbuchauszugs (nota simple informativa) beim zuständigen spanischen Grundbuchamt
– Ausarbeitung eines privatschriftlichen Kaufvertrages nach spanischem Recht. In diesem Vertrag werden alle Einzelheiten wie Kaufpreiszahlung, Fälligkeit, Übergabe, Gewährleistung, Tragung der Steuern, Gebühren und Kosten geregelt.
– Unterzeichnung dieses Vertrages durch die Parteien
– Beantragung der spanischen Ausländerausweisnummer (NIE)
– Einzahlung des Kaufpreises auf ein Rechtsanwaltsanderkonto (Treuhandkonto)
– Erteilung einer notariellen Verkaufsvollmacht
– Einholung der Apostille
– Entwurf des öffentlichen (notariellen) Kaufvertrages in spanischer Sprache, Kontaktaufnahme mit dem beurkundenden Notar
– Nochmalige Grundbucheinsicht durch den spanischen Notar
– Protokollierung der Escritura Pública de Compraventa, also des notariellen Kaufvertrages. Hierbei muss die Art der Kaufpreiszahlung (z.B. Schecks oder Banküberweisung) durch einen entsprechenden Beleg nachgewiesen werden.
– Elektronische Mitteilung der Protokollierung durch den Notar an das spanische Grundbuchamt und Eintragung des Erwerbers im Tagebuch des Grundbuchamts.
– Zahlung der Steuern und evtl. Hinterlegung eines 3%-igen Kaufpreisanteils beim spanischen Fiskus durch den Käufer, wenn der Verkäufer im Ausland gebietsansässig ist.
– Mitteilung der Protokollierung durch den Notar per Telefax an das spanische Grundbuchamt und Eintragung des Erwerbers im Tagebuch des Grundbuchamtes
– Betreiben der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch
– Erhalt der Escritura mit dem Eintragungsvermerk durch den Käufer
– Abgabe der Steuererklärung für den Verkäufer
Die Auszahlung des dem Verkäufer zustehenden Kaufpreises erfolgt je nach Parteiabsprache üblicherweise nach Eingang der notariellen Kaufvertragsausfertigung beim Grundbuchamt, kann aber durch die Parteien auch zu einem früheren oder späteren Zeitpunkt vereinbart werden. Der Zeitpunkt des Übergangs des Besitzes und Eigentums auf den Käufer ist üblicherweise der Moment des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages; er kann aber auch anderweitig individuell bestimmt werden.
Die Steuersituation
1. Der Käufer ist für die Grunderwerbsteuer (ITP) steuerpflichtig. Die Höhe der ITP ist abhängig von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft (eine Art Bundesland), in dem die Immobilie belegen ist. Sie beträgt zwischen 6,9 (Kanarische Inseln) und 10 % des Kaufpreises. Die Abgabe und Berechnung der Einzelheiten der Steuererklärung für den Immobilienerwerb ist Käufersache. Die vom Käufer oder seinem Berater errechnete Grunderwerbsteuer ist binnen 30 Werktagen ab Protokollierung des Kaufpreises an den spanischen Fiskus abzuführen.
2. Für den Verkäufer fällt die so genannte „plusvalía“ an, die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer, die in ihrer Höhe von vielen Faktoren abhängig ist: Von der Dauer des Haltens der Liegenschaft, von deren Größe, (die Aufbauten bleiben unberücksichtigt) und von der Steuerregelung der Gemeinde, in der die Immobilie liegt.
3. Damit sind jedoch die steuerlichen Verpflichtungen des Verkäufers noch nicht ausführlich dargestellt. Da nicht nur der Hände Arbeit, sondern auch der Gewinn der Steine („Betongold“) der Besteuerung unterliegt, wird die Differenz zwischen dem Erwerbspreis zuzüglich danach durchgeführter Wertverbesserungen wie z.B. Bau einer Garage oder eines Pools, und dem erzielten Verkaufspreis im Rahmen der Nichtresidenten-Einkommensteuer besteuert. Der aktuelle Steuersatz liegt bei 20 %, bezogen auf die erzielte Wertdifferenz. Die entsprechende Steuererklärung hat der Verkäufer binnen vier Monaten ab Protokollierung des notariellen Kaufvertrages abzugeben und die Steuer abzuführen. Es gilt bei der Abgabe das Prinzip der Selbstveranlagung („autoliquidación“). Danach erfolgt die Berechnung der Steuern durch den Käufer wie auch deren Abführung an den Fiskus unaufgefordert. Hat der Verkäufer keinen Gewinn erzielt, kann er die Auszahlung des steuerlichen Einbehalts von 3 % vom spanischen Fiskus beantragen.
4. Aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Spanien kann ein darüber hinaus erzielter Gewinn auch der deutschen Besteuerung unterliegen. Diese ist allerdings limitiert auf einen Zeitraum von 10 Jahren zwischen Erwerb und Veräußerung der Immobilie. Liegt also der Steuersatz des in Deutschland ansässigen Verkäufers höher als 20 %, darf auch der deutsche Fiskus noch zulangen.
Rechtsstreitigkeiten vermeiden
Die Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten in spanischen Immobilienangelegenheiten zeigt, dass oft wenig bedacht und viel falsch gemacht wird. Der spanische Fluch bei Nichtzahlung des erwarteten Obolus‘ „Prozesse sollst Du haben und sie gewinnen“ (¡Pleitos tengas y los ganes!) greift dieses Thema in einer sehr eigenen Weise auf. Von der Lebensweisheit dieses Spruches ist – positiv bedacht – diejenige nicht weit entfernt, die da besagt, dass es zur Kunst des Anwalts gehöre, Prozesse zu vermeiden.
Die Autoren sind Partner der Rechtsanwaltskanzlei Löber und Steinmetz, Frankfurt am Main. Tel. 0049-69-96221123, info@loeber-steinmetz.de.
