Neue Bewegung in Spaniens Hotelsektor

Positive Perspektiven durch Wirtschaftserholung und Tourismusrekorde

Spaniens Hotelsektor hat 2014 einen Investitionsschub erlebt mit Immobilientransaktionen im Wert von fast 1,1 Mrd. Euro. Das war über ein Drittel mehr als im Vorjahr und eines der besten Ergebnisse überhaupt.

Madrid – Hotelprojekte im Wert von 2,0 Mrd. Euro sind im Bau. Im Umfeld des boomenden Tourismus sehen Investoren weiteren Raum für Geschäfte. Zum Modernisierungsdruck nach den Jahren der Rezession kommen neue Themen wie Energieeffizienz und Digitalisierung.

Der boomende Tourismus, die wirtschaftliche Erholung und die Rückkehr des Anlegervertrauens haben 2014 Investitionen in den spanischen Hotelsektor begünstigt. Nach Zahlen der Beratungsgesellschaft Irea wechselten 50 funktionierende Hotels den Besitzer, 80% mehr als 2013. Der Wert dieser Transaktionen erreichte 838 Mio. Euro. Weitere 243 Mio. Euro wurden in den Kauf von zehn Gebäuden investiert, die zu Hotels umgebaut werden sollen. Der Wert war etwas niedriger als 2013 (326 Mio. Euro). Sie konzentrieren sich besonders auf Madrid und Barcelona und werden mehrheitlich zu Fünfsterne-Einrichtungen mutieren. Hinzu kamen laut Irea Transaktionen von Kreditportfolios, die Hotels betreffen. Bei Versteigerungen von Immobilienkreditpaketen durch die Bad Bank Sareb, durch Bankia und die Commerzbank seien 2014 Portfolios im Wert von 1,0 Mrd. Euro versteigert worden, die 93 Hotels betrafen. Auch für 2015 rechnet die Beratungsgesellschaft mit außergewöhnlicher Aktivität, sowohl bei Direktinvestitionen in Hotels, als auch Verkäufen von durch Hotelaktiva besicherten Hypothekenkrediten. Investoren setzen auf die sich verstärkende Konjunkturdynamik und ein Anziehen der Immobilienpreise.

Die Perspektiven für das Hotelgeschäft in Spanien sind positiv. Der Tourismussektor profitiert von der wirtschaftlichen Erholung und treibt sie selbst mit an. Ministerpräsident Mariano Rajoy konnte am 27.1.15 auf dem Spain Global Tou­rism Forum am Vorabend der Internationalen Tourismusmesse Fitur in Madrid neue Rekordzahlen präsentieren. Mit rund 65 Mio. ausländischen Touristen hat das Jahr 2014 wieder einen historischen Höchststand gebracht. Gegenüber 2013 waren es 4,3 Mio. mehr, ein Wachstum um 7,1% und das höchste in den vergangenen 14 Jahren. Auch die Tourismusausgaben übertrafen das Rekordniveau des Vorjahres um 6,5% und erreichten 63,1 Mrd. Euro. Rajoy hob das Gewicht des Sektors hervor: Er generiere 12% des spanischen BIP und stelle einen von neun Arbeitsplätzen. Das Ziel umriss die Ministerin für Bauwesen, Ana Pastor: 2020 hoffe Spanien, 75 Mio. Gäste aus dem Ausland anzuziehen.

Die beliebtesten Ziele unter den Autonomen Regionen sind Katalonien, die Kanaren, die Balearen, Andalusien, Valencia und Madrid. In Hotelunterkünften stiegen mit 41,1 Mio. ausländischen Gästen 5,1% mehr ab als 2013. Auch der in der Krise rückläufige einheimische Tourismus ist auf dem Wege der Erholung. Die spanischen Hoteleinrichtungen verzeichneten 2014 nach Angaben des Statistikamts INE insgesamt 294,4 Mio. Übernachtungen (+2,9%). Der Zuwachs verdankt sich neben den ausländischen Touristen (+2,6%) auch erstmals wieder den einheimischen Reisenden (+3,5%). Über ein Drittel der Übernachtungen entfällt auf sie. Diese Entwicklung begünstigt die Expansion von nationalen wie internationalen Hotelketten und ermuntert zu neuen Projekten. In den Rezessionsjahren der Bau- und Immobilienkrise waren viele Vorhaben auf Eis gelegt worden. Die Eröffnung von Hoteleinrichtungen habe 2013 zum ersten Mal nach einem Jahrzehnt zugenommen, heißt es in einem Artikel der spanischen Fachpublikation Hostelmarket. Mit 4.300 Zimmern seien 3% mehr auf den Markt gekommen als 2012. Für 2014 lagen noch keine Zahlen vor.

Über 100 Hotels im Bau

In ihrer jährlichen Zusammenstellung aktiver Hotelprojekte ging Hostelmarket Mitte 2014 von 114 Projekten aus, die sich nach dem Erhalt der Baugenehmigung in einem konkreten Entwicklungsstadium befanden und durch einen festen Eröffnungstermin zwischen 2014 und 2017 definiert waren. Zusammengenommen ergibt sich eine Investitionssumme von fast 2,0 Mrd. Euro. An der Spitze liegt die französische Hotelkette Accor mit neun Projekten, gefolgt von der spanischen Traditionsgruppe Paradores mit vier und der US-amerikanischen Marriott mit drei. Auch die deutsche Kette Motel One setzt mit einem ersten Projekt den Fuß nach Barcelona, wo sie 2016 ein Hotel mit 300 Zimmern eröffnen will. Zusammen werden alle von Hostelmarket aufgeführten Projekte 9.979 Zimmer auf den Markt bringen. Das sind 16% weniger als 2013 (11.937). Über die Hälfte der in Angriff genommenen Projekte sind Stadthotels (52%), ein Drittel Strand- und Ferienhotels sowie 15% Unterkünfte in den Bergen oder auf dem Land. Überwiegend handelt es sich mit 56% um die in Spanien dominierende Viersternekategorie, 15% werden fünf Sterne und mehr haben, 12% zwei Sterne.

Zu einem Schauplatz des Luxushotelbaus wird 2015 die Plaza de España in Madrid, die durch architektonische Wahrzeichen wie das Edificio España und Torre Madrid geprägt ist, aber in den vergangenen Jahren wegen mehrerer leerstehender Gebäude an Glanz und Anziehungskraft verlor. Der Wolkenkratzer Edificio Es­paña aus den 50er-Jahren wurde im Sommer 2014 von Banco Santander an die chinesische Investitionsgesellschaft Dalian Wanda verkauft und soll in ein Fünfsterne-Luxushotel verwandelt werden; hinzu kommen Handelsflächen und teure Apartments (77.100 qm). Einer weiteren Seite der Plaza de España gibt die spanische Gruppe VP Hoteles ein neues Gesicht. An Stelle der drei früheren Gebäude tritt ein Fünfsternehotel mit 225 Zimmern, Parkgarage, Konferenzräumen, beheiztem Außenpool (25.343 qm) nach einem Entwurf des Architekten Fermín Vázquez. Es soll das Vorzeigeobjekt der Gruppe werden. Der Bau startet Anfang 2015, die Einweihung ist für September 2016 angezeigt. Vertraglich unter Dach und Fach kam im Januar 2015 auch die Verpachtung des künftigen Hotels im Hochhaus Torre de Madrid durch das spanische Immobilienunternehmen Metrovacesa an die Hotelkette Barceló Hotels & Resorts. Metrovacesa wird ab Februar 2015 die ersten neun Etagen in ein Hotel der Kategorie Viersterne Superior umbauen mit 256 Zimmern, Restaurant, Wellnessbereich und Konferenzräumen (etwa 22.000 qm). Hinzu kommen erstklassige Wohnungen in den übrigen Stockwerken.

Neben dem spektakulären Neubau und Umbau, der Schlagzeilen macht, geht es aber vor allem um Modernisierungen und Auffrischungen der vorhandenen Hotel- und Tourismusinfrastruktur und ihre Ausrichtung auf neue Inhalte (etwa Gesundheits- oder Städtereisen) und Ansprüche (Nachhaltigkeit, Digitalisierung). Es gilt, für Kunden attraktiv zu bleiben, ausgabefreudigere Zielgruppen zu erschließen, die Saisonalität weiter aufzubrechen (68% der Übernachtungen entfallen auf die Monate Mai bis Oktober), die Auslastung zu steigern (im Durchschnitt 2014: 54,8%, an Wochenenden: 60,0%) und Betriebskosten zu reduzieren.

Von Wirtschaftskorrespondentin Miriam Neubert

AHK Spanien

www.ahk.es