Immobilienverkäufe vom Bauträger: Lieber 4 % von X als 8 % von Nix
Unverkaufte Immobilien in Spanien haben der spanischen Regierung viel Kopfzerbrechen bereitet, weil die Wirtschaft durch dieses tote Kapital gelähmt wird und keine Mehrwertsteuerzahlungen von Käufern erfolgen. Nunmehr soll die Halbierung des Mehrwertsteuersatzes von 8 auf 4% beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger (promotor) Bewegung in das Geschäft bringen. Diese Regelung ist jedoch bis zum 31.12.2011 befristet. Wer bis zum Jahresende kauft, soll durch die Steuerermäßigung zum Kauf motiviert werden. Bei zum Beispiel einem Apartment mit einem Verkaufspreis von 400.000,- Euro beträgt die Steuerersparnis immerhin 16.000,- Euro. Dies bedeutet zugleich einen Zahlungseingang von 16.000,- Euro für das Steuersäckel. Wer Einzelheiten über diese neue steuergesetzliche Regelung erfahren möchte, findet im spanischen Staatsanzeiger (BOE) vom 20. August 2011 das Kgl. Gesetzesdekret 9/2011 und darin die Übergangsbestimmung Viertens.
EU-Demarche: Spanien soll diskriminierende Erbschaft- und Schenkungsteuerbestimmungen ändern
Spanien wurde am 16. Februar 2011 aufgefordert, binnen zwei Monaten das allgemeine Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht den Europäischen Vorgaben anzupassen, d.h., insofern die EU-Gebote der Freizügigkeit (Art. 45 EU-Vertrag) und des freien Kapitalverkehrs (Art. 63 EU-Vertrag) zu beachten. Bereits im Mai 2010 hatte die Kommission Spanien eine mit Begründung versehene Stellungnahme zu dieser Thematik übermittelt. Es geht um die unterschiedliche Erbschaftbesteuerung von in Spanien Ansässigen (Residentes) und nicht in Spanien Ansässigen (No-Residentes). Während für nicht in Spanien ansässige Erben und Erblasser das allgemeine spanische Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (Nummer 29/1987) Anwendung findet, gilt für so genannte Residentes die für die jeweilige Autonomía (Art Bundesland) zumeist bestehende regionale Erbschaft- und Schenkungsteuer. So gilt beispielsweise für Residentes auf Mallorca ein Freibetrag von 25.000,– Euro, während dieser für No-Residentes nach dem Gesetz 29/1987 lediglich 15.986,87 Euro beträgt, jeweils bezogen auf Ehegatten und direkte Abkömmlinge. Weitere Vergünstigungen für in Spanien steuerlich Ansässige gelten aufgrund der autonomen Erbschaft- und Schenkungsteuergesetze bei Behaltensfristen von Immobilien und Unternehmens-Beteiligungen. Es findet mithin eine Diskriminierung von nicht in Spanien ansässigen Erblassern und Erben gegenüber solchen, die in Spanien ansässig sind, statt. Die Ungleichbehandlung soll durch Anpassung des spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts beseitigt werden.
Freizügigkeit und freier Kapitalverkehr sind zu beachten.
Bereits zuvor war Spanien in Bezug auf die unterschiedliche Höhe der Gewinnsteuer bei der Veräußerung von Immobilien (Satz für Residentes: 15 %, Satz für nicht Residentes: 35 %) aufgefordert worden, die Ungleichbehandlung zu beseitigen, was dadurch erfolgte, dass zunächst ein einheitlicher Steuersatz von 18 %, später von 19 % für beide Steuerkategorien festgesetzt wurde.
Da, wie in Deutschland, die Erbschaft- und Schenkungsteuermaterie in einem Gesetz geregelt ist, und der EuGH mit Urteil vom 22.04.2010 (10510/ 08) die unterschiedliche deutsche Freibetragsregelung für in Deutschland steuerlich Ansässige und nicht Ansässige gerügt hatte, ist zu erwarten, dass Spanien der Demarche der EU-Kommission im Sinne einer einheitlichen Regelung nachkommen wird. Erschwert wird dies natürlich durch die dualistische Gesetzgebungskompetenz einerseits der Zentralregierung (Gesetz 29/1987) und den einzelnen Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzen der Autonomías. Es besteht mithin gute Hoffnung für EU-Bürger mit Grundstück in Spanien jedoch ohne Residenz im Lande, dass binnen absehbarer Zeit die Gleichbehandlung auch auf dem Erbschaft- und Schenkungsteuergebiet durchgeführt wird. Da jedoch Spanien, soweit ersichtlich, die gesetzte Frist hat verstreichen lassen, ist nicht auszuschließen, dass eine entsprechende Vertragsverletzungsklage beim EuGH anhängig gemacht wird.
Liegenschaft in Spanien – Streitparteien in Deutschland
Die Verkäuferin eines spanischen Apartments, eine Deutsche, lag mit dem deutschen Käufer, beide mit ständigem Wohnsitz in Deutschland, im Streit. Sie hatte dem Käufer im Falle der Nichträumung des Apartments zu einer von ihr genannten Frist angedroht, die Schlösser des Apartments auszutauschen und die Gegenstände aus dem Apartment zu entfernen.
Die prozessuale Schwierigkeit des Falls lag nicht zuletzt darin begründet, dass für so-genannte dingliche Klagen, in denen es zumeist um Eigentumsrechte oder Besitzstörungsrechte geht, die ausschließliche Zuständigkeit der Gerichte des Belegenheitsstaates der Immobilie besteht. Dies wären im vorliegenden Fall die spanischen Gerichte gewesen. Das grundsätzlich anwendbare europäische Recht verdrängt nationale Zuständigkeitsnormen aber nicht, soweit es um Fragen der Eilzuständigkeit geht. Auf dieser Grundlage bejahte das angerufene deutsche Landgericht seine internationale Zuständigkeit am Wohnsitz der Verkäuferin nach § 13 der deutschen Zivilprozessordnung (ZPO). Es konnte sich hierbei auf Entscheidungen sowohl des Bundesgerichtshofs als auch des Kammergerichts stützen. Der Verkäuferin wurde in dem Einstweiligen-Verfügungsverfahren untersagt, sich selbst oder durch beauftragte Dritte Zutritt zu dem Apartment zu verschaffen und die Schlösser zu dem genannten Apartment auszutauschen oder austauschen zu lassen. Der Verkäuferin wurde auch untersagt, die in dem Apartment vorhandenen Gegenstände aus diesem zu entfernen. Für den Fall der Zuwiderhandlung ordnete das Gericht die Festsetzung eines Ordnungsgeldes bis zu einer Höhe von bis zu 250.000,– Euro an, hilfsweise die Anordnung von Ordnungshaft.
Im vorliegenden Fall ging es um die angekündigte Verletzung folgender Rechte:
– Diebstahl
– Sachbeschädigung
– Hausfriedensbruch
– verbotene Eigenmacht.
Diese Maßnahmen dürfen nicht im Wege des Faustrechts geltend gemacht werden, sondern nur durch Einschaltung der Gerichte. Also Vorsicht mit verbotener Eigenmacht!
Dr. Löber ist als Rechtsanwalt in Frankfurt am Main und als Abogado in Valencia zugelassen. Er betreibt in Partnerschaft mit Rechtsanwalt Dr. Steinmetz eine Kanzlei in Frankfurt am Main (www.l-s-w.de) und mit Herrn Abogado und Asesor Fiscal Fernando Lozano Kanzleien in Valencia und Denia (www.loeberlozano.com).
