Spanisches Immobilienrecht von A – Z
Die Autoren des Artikels, Löber & Lozano, haben als praktizierende Rechtsanwälte, Abogados und Steuerberater die Hand am Puls des spanischen Immobilienmarktes. In lockerer Folge bringen wir Vorabdrucke von Beiträgen aus der Neuauflage 2012 von Löbers Handbuch „Grundeigentum in Spanien“, in dem neueste Entwicklungen des Gesetzgebers und der zuständigen Gerichte aufgezeigt werden. Sowohl rechtliche als auch steuerliche Aspekte werden beleuchtet.
Immobilienkaufverträge über Spanien-Immobilien werden häufig zwischen Kaufvertragsparteien gleicher Nationalität abgeschlossen. Anzeigen in heimischen Zeitungen oder Internetforen wie auch das entsprechende Kaufinteresse Bekannter oder Freunde führen häufig dazu, dass Verkäufer und Käufer die gleiche Sprache sprechen. Was läge da nicht näher, als dass sich aus Sprachgründen beispielsweise ein deutscher Verkäufer und ein deutscher Käufer auf einen deutschen Notar als Urkundsperson einigen? Schließlich gehören Spanien und Deutschland zur EU und beide sind Mitgliedsstaaten der Union des lateinischen Notariats.
Immobilienkaufverträge unterliegen spanischem Recht:
Ein Notar, der verantwortungsvoll einen Vertrag protokolliert, muss zugleich auch an den Vollzug seiner Urkunde, sprich Eintragung in das Grundbuch und Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber denken. Ob dies möglich ist, hängt in erster Linie von dem ausländischen, also spanischen Grundbuchamt ab, das über die Zulässigkeit der Eintragung aufgrund spanischer Gesetze entscheidet. Während im deutschen Recht das Eigentum an der Immobilie erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch auf diesen übergeht, wird im spanischen Recht der Käufer schon aufgrund des abgeschlossenen Kaufvertrages („escritura pública de compraventa“) Besitzer und Eigentümer. Das bedeutet für den ausländischen Notar ein Umdenken, denn er muss wegen anwendbaren spanischen Rechts auf den Kaufvertrag über die spanische Immobilie die Lehre vom sogenannten „título und modo“ kennen und diese mit den Kaufvertragsparteien erläutern können. Er muss ferner sehr zeitnah vor der Protokollierung des Kaufvertrages elektronisch einen Grundbuchauszug einholen und die entsprechenden spanischen Sicherungsvorschriften beachten. Ferner muss er die Parteien u.a. über die Steuerzahlungspflichten, die Fristen, den Einbehalt der sogenannten 3%igen retención belehren. Der Notar hat nach der Protokollierung des Kaufvertrages die Verpflichtung, das Grundbuchamt unverzüglich über den Verkauf der Liegenschaft zu informieren. Schwieriger ist es noch, wenn Hypotheken abzulösen sind oder wenn ein Erwerber, wie in Spanien häufig, das bloße Eigentum, der andere aber das lebenslange Nießbrauchsrecht an der Immobilie erwerben will. Das läuft in Spanien ganz anders als in Deutschland. Ein deutscher Notar, der all das beachten, protokollieren und grundbuchmäßig wie steuerlich vollziehen will, hängt sich mit diesen zahlreichen Verpflichtungen sehr weit aus dem Fenster. Das Risiko für die Kaufvertragsparteien besteht darin, dass die Urkunde wegen dieser Unwägbarkeiten nicht oder nicht rechtzeitig eingetragen wird. Dies kann sehr negative Konsequenzen sowohl für die Verkäufer als auch für die Käufer haben.
Ob vor ausländischen Notaren protokollierte Kaufverträge über Spanien-Immobilien im spanischen Grundbuch eintragbar sind, darüber gibt es in Spanien zwei Meinungen: Die der spanischen Aufsichtsbehörde über Register und Notariate (DGRN) und die verschiedener Gerichte. Während die DGRN in mehreren Entscheidungen die Eintragbarkeit ausländischer notarieller Kaufvertragsurkunden abgelehnt hat, gibt es Gerichtsurteile, die dies bejahen. Gegenwärtig liegt dem Obersten Spanischen Gerichtshof – Tribunal Supremo – ein entsprechender Fall zur Entscheidung vor. Der Ausgang ist noch ungewiss. Wir werden hierüber berichten.
Empfehlung für Immobilienverträge
Aufgrund unserer Erfahrungen können wir folgende Empfehlungen für die Protokollierung von notariellen Kauf- oder Schenkungsverträgen über Spanien abgeben:
1. Handelt es sich um einen sogenannten Notfall, liegt beispielsweise der Verkäufer oder Schenker auf dem Sterbebett in Deutschland, sollte ein deutscher Notar ersucht werden, den entsprechenden Kauf- oder Schenkungsvertrag zu protokollieren. Der Vertrag sollte aber in jedem Falle eine sogenannte Reparatur- und Formalisierungsvollmacht enthalten. Danach sollte der Bevollmächtigte befugt sein, die deutsche Notarurkunde vor einem spanischen Notar zu formalisieren, diese mithin im spanischen Grundbuch eintragbar zu machen.
2. Handelt es sich nicht um einen Notfall, wollen oder können die Kaufvertragsparteien jedoch nicht nach Spanien reisen, sollten diese eine Verkaufsvollmacht (der Verkäufer) und eine Kaufvollmacht (der Käufer) vor einem deutschen Notar beurkunden lassen. Die Ausfertigung dieser Urkunde ist mit der sogenannten Apostille zu versehen, damit diese auch in Spanien verwendbar wird. Aufgrund dieser noch ins Spanische zu übersetzenden Vollmacht, die zugleich eine Steuer- und NIE-Vollmacht enthalten sollte, kann der Bevollmächtigte den notariellen Kaufvertrag vor einem spanischen Notar (nach-) beurkunden lassen.
Quintessenz: Was bei Urkunden über Spanien-Immobilien letztlich mehr zählt, ist die genaue Kenntnis der spanischen Immobilien-, Notariats- und Steuerrechts und weniger die gemeinsame Sprache der Kaufvertragsparteien mit dem Notar. Für diese Brückenfunktion gibt es schließlich fachkundige Anwälte, Übersetzer und Dolmetscher.
Vorstehender Artikel ist Bestandteil der geplanten Neuauflage 2012 des Ratgeberklassikers „Grundeigentum in Spanien“, die das Wochenblatt vorab abdruckt. Die Autoren sind Dr. Burckhardt Löber, Rechtsanwalt und Abogado in Frankfurt (Tel. 00 49 – 69 96 22 11 – 23) und Fernando Lozano, Abogado und Asesor Fiscal in Valencia (Tel. 00 34 – 963 – 287793).
