Ein Artikel der Deutschen und Schweizerischen Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz e.V.
Eigentum sicher? Prüfen! Grundbuchauszug, Wohnungsabnahme: Sind Anbauten usw. erfasst? Bei fehlender Neubauerklärung: Diese nachholen!
Wenn ein Objekt länger als vier Jahre unbeanstandet im Raum steht, bestehen gute Chancen, es sei denn: Naturschutzgebiet oder ähnliches. Vorlage beim Notar eines Architektengutachtens über Erstellung des Bauwerks und dessen Alter. Wenn ein Promotor ein Haus oder eine Wohnung verkauft hat, so ist er natürlich auch verantwortlich dafür, daß im Grundbuch umgeschrieben werden kann. Deshalb NIE eine Immobilie kaufen ohne Neubauerklärung oder Horizontalteilung (bei Eigentums-wohnung)! Zu prüfen ist auch, ob spätere Anbauten, Erweiterungen, Schwimmbad usw. im Grundbuch eingetragen sind. Falls nicht, sollte dies zumindest durch nachträgliche Neubauerklärung versucht werden. Wenn der seinerzeitige Promoter bankrott ist oder nicht mehr existiert, muss man das eben zur Eigentumsabsicherung auf eigene Kosten und Initiative versuchen. Bei beabsichtigtem Verkauf oder Erbschaften erge-ben sich leider vielfach die vorgenannten Mängel. Umso wichtiger diese abzustellen.
Vermieten. Grundsätzlich warnen wir vor Dauervermietung. Die Mindestdauer des Mietvertrags beträgt für den Mieter immer fünf Jahre auch wenn weniger vereinbart wurde. Warnung auch vor touristischer Vermietung. Richtig abgerechnet wird praktisch nie, natürlich von Ausnahmen abgesehen und wer im Ausland eine Ferienimmobilie erwirbt, der sollte grundsätzlich über genügend Mittel verfügen, dass er nicht auf deren Vermietung angewiesen ist. Zur Warnung vor Dauervermietung noch folgendes: Wegen der vielfachen Probleme der Mieter, die Miete pünktlich zu zahlen, verlangen viele Vermieter nicht nur Nachweis einer festen Beschäftigung, sondern auch eine Bankbürgschaft. Wenn dann der Mieter nicht zahlt, so ist das zwar ein Kündigungsgrund aber es können bis zu zwei und drei Jahre vergehen, bis tatsächlich ein Räumungsurteil vollstreckt wird. Ein neues Gesetz zur Beschleunigung derartiger Verfahren wird nicht viel bringen, denn es fehlt an Justizpersonal.
Verkauf. Ganz wichtig ist der ordnungsgemäße Grundbuchauszug und zwar natürlich mit Neubauerklärung und wenn es geht, auch mit Eintragung späterer Anbauten usw., denn wenn ein künftiger potentieller Käufer eine Bankfinanzierung braucht, so verlangt die Bank natürlich einen Grundbuchauszug entsprechend der realen Situation. Es kann sein, dass noch eine alte und bereits bezahlte Hypothek eingetragen ist (sofort löschen lassen), die Bank muss erklären, die seinerzeit die Hypothek gewährt hat. Die Einschaltung eines Maklers ist regelmäßig nicht zu umgehen. Der wird vom Verkäufer beauftragt und bekommt 5% üblicherweise, aber nur für den Erfolgsfall. Wir warnen vor einem sogenannten Alleinauftrag. Der Makler bekommt nur dann Geld, wenn er selbst den Abschluss vermittelt hat, allerdings reicht insoweit schon der private Kaufvertrag, weil er ja mehr nicht vermitteln kann. Wenn Ehegatten als Miteigentümer im Grundbuch auf der Verkäuferseite als Eigentümer eingetragen sind, so müssen natürlich beide mitwirken.
Nach deutschem Recht kann auch ein Verheirateter, wenn er als Alleineigentümer eingetragen ist, alleine verkaufen und verfügen (§ 1363 BGB). In Spanien ist das anders und von daher gesehen, kann es durchaus hilfreich sein, um Zweifel zu zerstreuen, dass auch, wenn z.B. der Mann alleine eingetra-gen ist, die Ehefrau noch dem Verkauf zustimmt, damit ein potentieller Käufer nicht abgeschreckt wird.
Wenn der Erbe oder eine Erbengemeinschaft verkaufen will, so geht es erst dann, nachdem die Erbschaft förmlich angenommen und der Erbe oder die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen sind. Das natürlich nach Zahlung der Erbschaftsteuer.
Deutsche und Schweizerische Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz e.V. Carl-Benz-Straße 17a 79761 Waldshut-Tiengen www.schutzgemeinschaft-ev.de
