Ein Artikel von Dr. Armin Reichmann
In der Artikelreihe „Immobilienerwerb in Spanien 2013“ erläutert Dr. Reichmann detailliert die notwendigen Schritte und die immobilien- wie steuerrechtlichen Aspekte von Immobilientransaktionen in chronologischer Reihenfolge. Die Fortsetzungen können Sie in den nächsten Ausgaben des Wochenblatts lesen.
PHASE 3: Verträge
3.2 Der notarielle Kaufvertrag (escritura publica de compra-venta) und die Funktion des Notars
Ich hatte schon vorher ausgeführt, dass zwar für den Eigentumsübergang ein privatschriftlicher Vertrag ausreicht, ein notarieller Vertrag aber die zwingende Vorbedingung dafür ist, dass der Eigentumserwerb im Grundbuch eingetragen werden kann.
Daneben ist die Funktion des notariellen Kaufvertrages darin zu sehen, dass der vollständige Kaufpreis bei Protokollierung gezahlt wird, üblicherweise mit einem Bankscheck einer spanischen Bank. Nach wie vor sind leider Überweisungen als Zahlungsmittel in Spanien die Ausnahme, in Zeiten schneller Onlineüberweisungen, eine gewisse Flexibilität der Beteiligten vorausgesetzt, aber durchaus möglich.
Zug um Zug mit der Protokollierung und Zahlung des Kaufpreises werden gleichzeitig die Schlüssel des Hauses übergeben. Die notarielle Protokollierung entspricht demnach auch dem Besitzübergang. Auch deswegen schlage ich immer vor, dass die Parteien vor der Protokollierung gemeinsam zu dem Haus fahren, eine abschließende Besichtigung (besonders wichtig auch wegen der Überprüfung der Vollständigkeit des Inventars) vornehmen und sich dann von dort gemeinsam zum Notar begeben. Wenn dann also beim Notar der Kaufpreis gegen die Schlüssel des Hauses ausgetauscht wird, weiß der Käufer genau, was ihn erwartet, wenn er dann als neuer, hoffentlich glücklicher Eigentümer in „sein“ Haus zurückkehrt.
Wie in Deutschland ist der Notar die Urkundsperson, übernimmt aber weit weniger Aufgaben und vor allem weit weniger Verantwortung. Im Gegenteil, in dem entscheidend wichtigen Punkt schließt er sogar seine Haftung aus, dann nämlich, wenn es um die Bestätigung der Eigentums- und Belastungsverhältnisse geht. Ansonsten gibt er viele Belehrungen und Hinweise. Der Notar übernimmt, anders als in Deutschland, üblicherweise keine treuhänderische Abwicklung der Kaufpreiszahlung.
Ein Käufer sollte auch wissen, dass Gegenstand des notariellen Kaufvertrages ausschließlich die Beschreibung der Immobilie einschließlich der Aufbauten sein wird, wie sie im Grundbuch enthalten ist. Dies ist auch letztlich die einzige Basis für eventuelle Ansprüche gegen Verkäufer oder Nachbarn.
Eine sachkundige Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages ist nicht mit der Abstimmung der Texte im Notariat erledigt, zumal dieser Text ja schon im Optionsvertrag exakt festgelegt war. Nun ist es an der Zeit, Kosten und Steuern zu berechnen, um neben dem Kaufpreis auch diese Mittel bereitzustellen, denn mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages beginnen Zahlungsfristen (meistens vier Wochen), deren Versäumung erhebliche Strafzuschläge auslösen. Natürlich hat man schon die Aufteilung von Kosten und Steuern zwischen den Parteien im Optionsvertrag geregelt. Üblich ist folgende Regelung: der Verkäufer trägt den 3%- Einbehalt (retención) und die Wertzuwachssteuer (plus valía), der Käufer Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer bzw. Mehrwertsteuer (IVA) und sonstige Eintragungs-Nebenkosten (z.B. Gestoría).
Die rechtzeitige Bereitstellung der Mittel ist deshalb so wichtig, weil eine Eintragung im Grundbuch erst dann erfolgen darf, wenn der Nachweis der Bezahlung der Übertragungssteuer erfolgt ist. Die Zahlung der verschiedenen Steuern, zu denen ich nachstehend unter 5. noch einige Ausführungen machen werde, erfolgt wie gehabt üblicherweise in Form von Bankschecks einer spanischen Bank.
Der Text des notariellen Kaufvertrages mag daher manchmal von der Seitenanzahl her recht umfangreich sein, von seinem sachlichen Gehalt ist er aber sehr kurz:
• Angaben zu den anwesenden (und unterschreibenden) Personen und (ggf.) Erläuterung der Vertretungsverhältnisse
• Beschreibung der Immobilie (wie im Grundbuch eingetragen)
• Kaufpreis und dessen Zahlungsweise
• Quittungserklärung des Verkäufers
• Regelung zur Tragung von Kosten und Steuern.
Die Immobilie wird üblicherweise wie besehen gekauft, eine Gewährleistung wird von dem Verkäufer in der Praxis nicht übernommen, auch wenn es die Pflicht für jeden Bauherren gibt, ein von ihm erstelltes Haus für einen Zeitraum von zehn Jahren gegen mögliche Bauschäden zu versichern (seguro decenal). Dies alles zeigt deutlich die große praktische Bedeutung eines solide formulierten (und ausgearbeiteten) Optionsvertrages. Wenn man einmal beim Notar sitzt, gibt es praktisch keinen Handlungsspielraum mehr.
Glücklicherweise trifft man nur noch selten auf den möglichen Vorschlag des Verkäufers „aus steuerlichen Gründen“ nicht den vollen Kaufpreis in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Argument: dadurch könne man die durchaus heftige Grunderwerbssteuer von 8-10% deutlich milder gestalten. Dass der Verkäufer eigentlich 21% Steuern auf den Gewinn zahlen müsste und damit den viel besseren Deal macht, wird dabei verdrängt. Wer sich aber auf eine solche Vorgehensweise einlässt, riskiert nicht nur eine steuerliche Überprüfung durch das Finanzamt, sondern hat auch seinen eigenen „steuerlichen Einstandspreis“ fixiert. Will er also später einmal selbst verkaufen und gerät an einen steuertreuen Erwerber, und auch das soll es ja geben, wird ihm nichts anderes übrig bleiben, als genau die Steuern zu entrichten, um die sein cleverer Verkäufer herumgekommen ist. Also : Don’t even think about it!
Immerhin, der Notar wird dem Grundbuchamt online unmittelbar nach der Protokollierung den Eigentumswechsel anzeigen, wodurch für zehn Tage das Grundbuch für anderweitige Eintragungen blockiert ist. Damit ist allerdings seine Tätigkeit erledigt. Entsprechend empfiehlt es sich, die Ausfertigung zeitnah bei dem Grundbuchamt einzureichen, um damit eine Verlängerung dieser Vormerkungsfrist (asiento de presentación) auf 60 Tage zu erreichen, Zeit genug, um alle Steuerzahlungen zu erledigen. Steuerzahlung und Eintragung im Grundbuch überträgt der Käufer üblicherweise einem Abwicklungsbüro (Gestoría).
Dr. Armin Reichmann
Rechtsanwalt / Abogado
Frankfurt am Main /
Palma de Mallorca
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