Ein Artikel von Dr. Armin Reichmann
In der Artikelreihe „Immobilienerwerb in Spanien 2013“ erläutert Dr. Reichmann detailliert die notwendigen Schritte und die immobilien- wie steuerrechtlichen Aspekte von Immobilientransaktionen in chronologischer Reihenfolge. Die Fortsetzungen können Sie in den nächsten Ausgaben des Wochenblatts lesen.
5. Das Unangenehmste kommt zum Schluss: STEUERN
Die Erfüllung steuerlicher Verpflichtungen in Spanien erfolgt überwiegend im Wege der Eigenerklärung (autoliquidación). Ausnahme ist die Grundsteuer IBI. Der Steuerpflichtige muss selbstständig und unaufgefordert seine Steuererklärung ausfüllen und fristgerecht die von ihm selbst errechneten Steuern bezahlen. Hierzu gibt es eine Vielzahl von Formularen „modelos“, die Sie auf der Website des spanischen Finanzamtes www.agenciatributaria.es finden (Website auch auf englisch). Das Finanzamt hat innerhalb der Verjährungsfrist von 4 mit dem letzten Tag der Frist zur Abgabe der Erklärung, entsprechend verjähren am 01.08.2013 Steuerschulden aus 2008) das Recht zur Nachprüfung.
Steuern im Immobilienbereich ändern sich derzeit quasi im Sekundentakt. Der Immobilienboom und der seit 2008 eingesetzte Preis-Absturz und Tausende unverkaufte Wohnungen hatten die Regierung bewegt, den Markt für Käufer möglichst attraktiv zu gestalten. Eine der Maßnahmen begünstigt Erwerber, die vor dem 31.12.2012 neue Wohnungen kauften. Hier winkte eine reduzierte Mehrwertsteuer (4%). Wer noch in 2012 kaufte, wurde zudem damit belohnt, dass er bei einem späteren Verkauf nur die Hälfte der anfallenden Gewinnsteuern zahlen musste. Dies ist aber nun seit dem 01.01.2013 erst einmal vorbei.
Vernachlässigt wird im Folgenden die Tatsache, dass manche Steuern (so die Vermögenssteuer) nur zeitlich begrenzt in Kraft sein sollen: Die Zuverlässigkeit solcher Beteuerungen dürfte gering sein.
Noch etwas zu Steuern: In Spanien gibt es 17 Comunidades Autonomas (CCAA), (entspricht in etwa den deutschen Ländern), die teilweise sehr heftig (insbesondere Katalonien) mit der Zentralregierung in Madrid um mehr Selbstständigkeit ringen, und welchen größeren Machtbeweis könnte es geben, als die Hoheit über Festsetzung und Vereinnahmung von Steuern? Entsprechend driften Steuerarten und -höhe in Spanien je nach Comunidad Autonoma auseinander. Daher der Hinweis: die in diesem Beitrag genannten Steuern beziehen sich, soweit nicht anders vermerkt, ausschließlich auf das Gebiet der Balearen.
5.1 Gesetzliche Grundlagen
5.1.1 DBA-Spanien:
Für die hier relevanten steuerlichen Verpflichtungen hat vorrangig das Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung Bedeutung. Hier ist am 01.01. 2013 eine umfassende Neuregelung in Kraft getreten. Einige Stichworte zu den Neuerungen: Umfassender Informationsaustausch, gegenseitige Amtshilfe, der Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft ist in Spanien zu versteuern, ebenso wie spanische Mieteinkünfte.
5.1.2 Einkommensteuergesetz für Nicht-Residente in Spanien:
Die zentrale gesetzliche Regelung für die steuerliche Behandlung Nicht-Residenter in Spanien sind die Gesetzesverordnung (Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo), und die Verordnung (Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio). Zur Abgrenzung zum DBA Spanien ist darauf hinzuweisen, dass die Vorschriften des Einkommensteuergesetzes für Nicht-Residente in Spanien nur anwendbar sind, wenn nach dem DBA Spanien dem spanischen Staat das Besteuerungsrecht zugewiesen wurde.
5.1.3 Bedeutung des Katasterwertes:
Der Katasterwert (Katastergesetz (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo), hat erhebliche steuerliche Auswirkungen, da er als Bemessungsgrundlage für eine Vielzahl von Steuern dient. Die Höhe des Katasterwertes lässt sich leicht aus dem letzten Grundsteuerbescheid (I.B.I.) herauslesen. Dort findet sich unter dem Begriff „valor catastral“ der entsprechende Betrag. Wie der Katasterwert zustande kommt liegt in der Zuständigkeit der Generaldirektion des Katasters (Dirección General del Catastro). Der Katasterwert ändert sich vor allem durch eine Neufestlegung (mindestens) alle zehn Jahre, durch automatische Anpassung an die Inflation über das Gesetz zum Staatsetat (Ley de Presupuesto General del Estado) oder etwa aufgrund Umbau oder Veränderung der Immobilie.
Während der Staat von seinen Bürgern eine pünktliche Einhaltung derer steuerlichen Verpflichtungen erwartet, nimmt er selbst das ganz locker: In Palma auf Mallorca waren diese Werte seit 1996, anders als beispielsweise in Calviá nicht mehr angepasst worden. Aber ab September 2012 wurden die neuen Katasterwerte, gültig ab 2013 verschickt. Nach den ersten Überprüfungen werden die bisherigen Werte praktisch verdoppelt.
Damit aber der Steuerbürger nicht von einem Jahr auf das andere von dieser Verdopplung erschlagen wird, wird die Steuer nicht aus diesem (neuen) Katasterwert berechnet, sondern aus einer „Bemessungsgrundlage“ (base liquidable). Die kommt so zustande, dass der Erhöhungsbetrag (zwischen dem alten und dem neuen Katasterwert) nach und nach, gleichmäßig auf die nächsten zehn Jahre verteilt, auf den bisher gültigen Katasterwert draufgepackt wird, mit der Folge also, dass erst im zehnten Jahr (also 2022) der neue Katasterwert in voller Höhe zur Besteuerung herangezogen wird.
Steuersatz: Dieser kann je nach Größe der Gemeinde zwischen 0,4% und 1,1% variieren, wird aber konkret von jedem Gemeinderat festgesetzt und ist deshalb selbst auf der kleinen Insel Mallorca durchaus unterschiedlich, liegt aber in der Regel zwischen 0,5% und 0,9%. Für Palma de Mallorca betrug er 2011 noch 0,692%. Da aber die neuen Katasterwerte erst ab 2013 gelten, musste man, um mehr Steuern zu kassieren, den Steuersatz in 2012 heraufsetzen. Und dies geschieht gleich doppelt:
Die Regierung Rajoy hatte schon am 30. Dezember 2011 durch Gesetz (RDL 20/2011 de 30 de diciembre de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria, y financiera para la correcion del deficit público) unter anderem festgelegt, dass im Rahmen der Sanierung der Staatsfinanzen die Steuersätze (tipos del gravámen) um 10% angehoben werden sollten und zwar für die Jahre 2012 und 2013.
Diese verbindliche Maßnahme wurde ergänzt durch die Landesregierung der Balearen, die, beschränkt für 2012, pauschal eine (weitere) Erhöhung um 6% festlegte. Diese beiden Maßnahmen zusammen führen dazu, dass für 2012 der Steuersatz in Palma de Mallorca von den oben genannten 0,692 auf 0,809 anstieg (bezogen allerdings noch auf die alten Katasterwerte). Für das laufende Jahr 2013 muss man deswegen nicht mehr so stark an den Steuersätzen schrauben, weil nun ja Jahr für Jahr die Erhöhung der Bemessungsgrundlage greift. Ab dann bleibt es bei 0,735%, denn wegen der Neu-Festsetzung der Katasterwerte kann auf den eigentlich verbindlichen staatlichen 10% – Zuschlag verzichtet werden. Zu einer oft gestellten Frage: Allgemeine Aussagen zu dem Verhältnis Katasterwert zum Marktwert lassen sich wegen der lokalen Zuständigkeiten nicht treffen.
Dr. Armin Reichmann
Rechtsanwalt / Abogado
Frankfurt am Main /
Palma de Mallorca
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