Der Entwurf des „Gesetzes über den Immobilienkredit“, das interessante Neuerungen für Darlehensverträge mit Hypothekensicherung enthält, wird in Kürze dem Parlament vorgelegt
Madrid – Der Ministerrat hat den Entwurf des neuen Gesetzes „Ley de Crédito Inmobiliario“ beschlossen und vorgestellt. Ziel der Neuregelungen ist ein stärkerer Verbraucherschutz, die Senkung der Kosten von Vertragsänderungen und eine höhere Transparenz. Besonders hervorzuheben ist, dass Zwangsvollstreckungen erheblich erschwert werden. Anstatt wie bislang drei Monate müssen die Schuldner entweder neun oder sogar zwölf Monate mit den Raten im Verzug sein, bevor die Bank die Zwangsräumung beantragen kann. Darüber hinaus wird der Wechsel zum Festzins vereinfacht oder die Tilgung vor Ablauf günstiger.
Noch reicht es aus, dass der Darlehensschuldner mit drei Raten im Rückstand ist, damit die Bank ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten kann. Doch das neue Gesetz lässt eine Zwangsräumung erst nach neun nicht bezahlten Raten bzw. einer nicht fristgerecht bezahlten Summe von 2% der Gesamtschuld in der ersten Hälfte der Vertragslaufzeit zu. In der zweiten Hälfte der Vertragslaufzeit sind es sogar zwölf Raten bzw. 4% der Gesamtschuld, mit denen der Schuldner im Rückstand sein muss, bevor die Bank die Räumung einleiten kann. Diese Regelung gilt nicht für Kunden, gegen die ein Zwangsvollstreckungsverfahren vor Inkrafttreten des Gesetzes anberaumt wurde.
Verzugszinsen dürfen das Dreifache des im Haushalt festgelegten legalen Zinssatzes nicht überschreiten, also nicht höher als bei neun Prozent liegen.
Die Kosten für vorzeitige Tilgung der Gesamtschuld soll deutlich gesenkt werden und, je nach Vertragsform, nach drei oder fünf Jahren ganz wegfallen. Bei einer dreijährigen Frist darf die Provision maximal 0,5%, bei einer fünfjährigen Frist maximal 0,25% betragen. Derzeit liegt die Grenze für diese Provisionen bei 0,5% in den ersten fünf Jahren, bei 0,25% für die restliche Zeit. Für festverzinste Darlehen, für die es aktuell keine gesetzliche Provisionsgrenze gibt, sieht der Gesetzentwurf für die ersten zehn Jahre 4%, für die restliche Zeit 3% vor. Diese Regelung wird erst auf Verträge angewendet, die nach Inkrafttreten des Gesetzes unterzeichnet werden.
Auch wird der Wechsel zu einem festverzinsten Darlehen durch Senkung der gesetzlichen Provisionsgrenze und der Notar- und Registergebühren vereinfacht, was in der Praxis wohl eher den Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut und eine Belebung des Wettbewerbes zur Folge haben wird.
Zu den Neuregelungen gehört auch, dass die Darlehensnehmer notariell unterzeichnen müssen, die Konditionen und Risiken ihres Darlehens- und Hypothekenvertrages verstanden zu haben. Vor Vertragsunterzeichnung ist dem Schuldner zwingend eine Übersicht über die wichtigsten Charakteristiken der Verträge mit Hinweisen auf schwer verständliche Klauseln wie den Bedingungen zur vorzeitigen Tilgung auszuhändigen. Hier muss die Verteilung der Kosten zwischen Bank und Schuldner dargelegt sein. Auch wird es einen Standard-Darlehensvertrag mit Hypothekensicherung geben, um Missverständnisse und Unklarheiten zu verhindern. Darüber hinaus müssen die Banken bei Darlehensverträgen mit variablem Zinssatz eine Simulation unterschiedlicher Szenarien der Zinsentwicklung beilegen. Die Notare werden jeden Vertrag mit einer in einem Register von Urteilssprüchen als missbräuchlich erklärten Klausel ablehnen.
Die Finanzinstitute dürfen nur noch von der Spanischen Nationalbank strikt festgelegte Zusatzprodukte wie Darlehensversicherungen anbieten.
Bankangestellte werden nicht mehr für die Vermittlung von Hypotheken mit Prämien belohnt, um Immobilienblasen entgegenzuwirken.
Auch macht es das neue Gesetz möglich, einen Darlehensvertrag in einer anderen Währung als dem Euro abzuschließen.
